Inicio / ULTIMOS INGRESOS / Locación de Inmuebles y Ley de Alquileres. Juan Carlos Patresi

El contrato de locación de inmuebles, por su impacto social y económico, históricamente ha sido una figura fuertemente legislada mediante normas supletorias, de orden público y de emergencia. Esta regulación, concebida con fines protectorios de la parte locataria, a menudo se incrementa en períodos de crisis económicas, como sucede en estos momentos, ante la situación de excepción derivada de la pandemia COVID19. Tales circunstancias han generado cuestionamientos en cuanto a la afectación de la autonomía de la voluntad e, incluso, confusión acerca del marco legislativo cuya aplicación procede. Esta obra tiene por finalidad el análisis de la locación de inmuebles en un marco de múltiples regulaciones a partir del Código Civil y Comercial de la Nación, la nueva ley 27551 de alquileres, la normativa dictada ante la emergencia sanitaria y, eventualmente, las leyes de defensa del consumidor. Aquí el lector encontrará la información más actualizada en la materia, comprendiendo tanto el ámbito jurídico como el tributario y contable. Asimismo, el presente libro constituye una guía para profesionales del derecho y de las ciencias económicas, destinada a convertirse en una herramienta eficaz para el desempeño de sus actividades. 

ÍNDICE
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN A LA
FIGURA CONTRACTUAL
1.1. Antecedentes en materia legislativa ......................................... 1
1.2. Normativa vigente.................................................................. 7
1.3. Concepto ............................................................................... 11
1.4. Comparación con otros contratos – Aplicación supletoria ...... 14
1.4.1. Entre locación y compraventa ........................................ 14
1.4.2. Entre locación y comodato............................................. 15
1.4.3. Entre locación y usufructo.............................................. 16
1.4.4. Entre locación y depósito ............................................... 17
1.4.5. Entre locación y leasing.................................................. 18
1.5. Aplicación supletoria de normas específicas de la compraventa
a la locación .................................................................................. 19
Capítulo 2
SUJETOS – CARACTERES
DEL CONTRATO
2.1. Partes ..................................................................................... 21
2.1.1. Capacidad...................................................................... 22
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
VI
2.1.2. Domicilio especial.......................................................... 25
2.1.3. Naturaleza jurídica del derecho del locatario................... 26
2.2. Caracteres............................................................................... 28
2.2.1. Bilateral.......................................................................... 29
2.2.2. Consensual..................................................................... 29
2.2.3. Oneroso ......................................................................... 29
2.2.4. Conmutativo.................................................................. 29
2.2.5. Nominado...................................................................... 30
2.2.6. Formal en materia de locación de inmuebles .................. 30
2.2.7. Contrato paritario, por adhesión y/o de consumo .......... 31
2.2.8. Principal......................................................................... 31
2.2.9. De efecto inmediato o diferido....................................... 32
2.2.10. De tracto sucesivo ........................................................ 32
2.2.11. Acto de administración y excepcionalmente
de disposición .......................................................................... 32
2.2.12. Civil o mercantil .......................................................... 33
2.2.13. Clasificación funcional económico–social..................... 34
Capítulo 3
CONSENTIMIENTO
3.1. Principios generales ................................................................ 35
3.2. La oferta en la locación .......................................................... 36
3.3. La locación como contrato de consumo o por adhesión
a cláusulas predispuestas................................................................ 37
3.4. Promesa de locación ............................................................... 38
3.4.1. Como contrato preliminar. “Promesa de locación” ......... 39
3.4.2. Como contrato de opción .............................................. 39
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VII
Índice
3.4.3. Como contrato sobre cosa futura.................................... 40
3.4.4. Como contrato sobre cosa ajena ..................................... 40
Capítulo 4
FORMA Y PRUEBA
4.1. Forma .................................................................................... 41
4.2. Prueba.................................................................................... 43
4.2.1. Prueba de la existencia del contrato de locación.............. 43
4.2.2. Prueba de la prórroga ..................................................... 44
4.2.3. Prueba del pago. Otros medios de prueba....................... 45
Capítulo 5
CAUSA
5.1. Concepto. Régimen general.................................................... 49
5.2. Frustración de la finalidad tenida en miras al contratar........... 51
5.3. Pérdida de luminosidad como frustración de la finalidad.
Principio general ........................................................................... 54
Capítulo 6
OBJETO
6.1. Concepto. Requisitos ............................................................. 57
6.2. El inmueble como objeto del contrato.................................... 58
6.2.1. Cosa cuya tenencia se encuentre en el comercio ............. 58
6.2.2. Cosas existentes y no existentes. ¿Se puede alquilar un
inmueble futuro?...................................................................... 59
6.2.3. Cosa ajena...................................................................... 62
6.2.3.1. Locación de cosa ajena sin especificar su condición... 63
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
VIII
6.2.3.2. Locación de cosa ajena como ajena (derecho ajeno).. 64
6.2.4. Destino de la cosa locada – Regulación especial en
materia de inmuebles ............................................................... 65
6.3. El precio como objeto del contrato......................................... 68
6.3.1. Precio cierto ................................................................... 68
6.3.1.1. Precio determinado ................................................ 69
6.3.1.2. Precio determinable. El silencio de las partes.......... 73
6.3.2. Precio serio..................................................................... 74
6.3.2.1. Precio vil................................................................ 74
6.3.2.2. Precio irrisorio ....................................................... 75
6.3.2.3. Precio simulado...................................................... 75
6.3.3. Precio en dinero ............................................................. 75
6.3.3.1. Precio mixto........................................................... 76
6.3.3.2. Intereses................................................................. 77
6.3.4. Precio en moneda extranjera........................................... 79
6.3.5. Ajuste e indexación de alquileres .................................... 82
6.3.5.1. En las locaciones destinadas a vivienda................... 83
6.3.5.2. En las locaciones destinadas a comercio, industria
y otros fines......................................................................... 84
6.3.6. Otras modalidades de ajuste – Alquileres escalonados..... 86
Capítulo 7
EL TIEMPO COMO ELEMENTO
ESENCIAL EN LA LOCACIÓN
7.1. Plazo máximo......................................................................... 89
7.2. Plazos mínimos ...................................................................... 90
7.3. Disposiciones en materia de locación de inmuebles “con fines
de turismo”. Diferencias con el contrato de hospedaje................... 93
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IX
Índice
7.4. Continuación de la locación en caso de abandono
o fallecimiento del locatario........................................................... 97
7.5. Continuación de la locación concluida ................................... 99
Capítulo 8
CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
8.1. Cesión de la posición contractual ........................................... 105
8.2. Sublocación............................................................................ 107
8.2.1. Prohibición relativa ........................................................ 108
8.2.2. Prohibición absoluta....................................................... 108
8.3. Relaciones entre sublocador, sublocatario y locador................ 109
8.3.1. Entre locador y locatario original (derivada del contrato
de locación original)................................................................. 109
8.3.2. Entre locatario sublocador y sublocatario (derivada del
contrato de sublocación) .......................................................... 109
8.3.3. Entre el locador original y el sublocatario (entre ellos no
hay relación contractual, por lo cual nacen las acciones directas
previstas en el art. 1216)........................................................... 110
Capítulo 9
GARANTÍAS
9.1. El depósito en garantía ........................................................... 114
9.2. Otros tipos de garantías para las locaciones habitacionales...... 116
9.2.1. Título de propiedad inmueble........................................ 116
9.2.2. Aval bancario.................................................................. 117
9.2.3. Seguro de caución .......................................................... 118
9.2.4. Garantía de fianza o fiador solidario ............................... 119
9.2.5 Garantía personal del locatario ........................................ 120
9.2.6. Alcance general .............................................................. 120
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
X
Capítulo 10
EFECTOS. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
10.1. Obligaciones del locador ...................................................... 123
10.1.1. Entregar la cosa ............................................................ 123
10.1.2. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido .... 127
10.1.2.1. Supuesto de no cumplimiento. Acción por parte
del locatario ........................................................................ 128
10.1.2.2. Otras acciones posibles a adoptar por el
locatario.............................................................................. 129
10.1.3. Garantía de saneamiento .............................................. 131
10.1.3.1. Evicción............................................................... 131
10.1.3.2. Vicios ocultos....................................................... 131
10.1.4. Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario....... 133
10.1.4.1. Mejoras prohibidas al locatario............................. 134
10.1.4.2. Mejoras permitidas – mejoras obligatorias............ 135
10.1.4.3. Tipos de mejoras.................................................. 136
10.1.5. Pagar las cargas, impuestos y contribuciones que graven
la cosa ...................................................................................... 142
10.1.6. La obligación de pago de expensas................................ 143
10.2. Obligaciones del locatario..................................................... 148
10.2.1. Mantener y conservar la cosa en buen estado................ 151
10.2.2. Pagar el canon convenido ............................................. 153
10.2.3. Pagar las cargas, contribuciones y expensas a su cargo... 154
10.2.4. Restituir la cosa locada ................................................. 154
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XI
Índice
Capítulo 11
EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN
11.1. Incumplimiento del locatario ............................................... 158
11.2. Incumplimiento del locador................................................. 158
11.3. Decisión unilateral del locatario ........................................... 159
11.4. Frustración........................................................................... 162
11.5. Efectos de la extinción.......................................................... 163
11.5.1. Incumplimiento del locatario ....................................... 165
11.5.2. Incumplimiento del locador......................................... 165
11.6. Facultad de retención ........................................................... 166
Capítulo 12
NORMAS DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR
12.1. Aplicación de la legislación de consumo ............................... 171
12.1.1. Consumidor o usuario ................................................. 171
12.1.2. El actual artículo 1, LDC............................................. 173
12.1.3. El proveedor de cosas o servicios: Exclusión de las
profesionales liberales............................................................... 174
12.1.4. Contrato de consumo................................................... 176
12.2. El locatario amparado por la legislación de consumo ............ 177
12.3. Interpretación: El principio in dubio pro consumidor............. 179
12.4. El derecho a un trato digno y equitativo............................... 180
12.5. El deber de información ....................................................... 182
12.6. El deber de seguridad ........................................................... 184
12.7. Publicidad ............................................................................ 186
12.8. Locaciones celebradas por medios electrónicos ..................... 188
12.9. Cláusulas abusivas ................................................................ 193
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
XII
Capítulo 13
NORMATIVA DE EMERGENCIA – DNU 320/2020
13.1. Contratos alcanzados............................................................ 201
13.2. Medidas de protección ......................................................... 202
13.3. Suspensión de desalojos........................................................ 203
13.4. Prórroga de plazos ................................................................ 204
13.5. Congelamiento..................................................................... 205
13.6. Subsistencia de garantías....................................................... 207
13.7. Deudas por diferencia de precio ........................................... 208
13.8. Deudas por falta de pago...................................................... 209
13.9. Bancarización ....................................................................... 210
13.10. Vulnerabilidad del locador.................................................. 211
13.11. Mediación obligatoria ........................................................ 212
Capítulo 14
PROCESO DE DESALOJO
14.1. Competencia........................................................................ 213
14.2. Tipo de proceso.................................................................... 215
14.3. Legitimación activa .............................................................. 217
14.4. Legitimación pasiva .............................................................. 219
14.4.1. Demandado principal .................................................. 219
14.4.2. El fiador....................................................................... 219
14.4.3. El ex conviviente.......................................................... 220
14.4.4. Intervención de subinquilinos y otros ocupantes .......... 223
14.5. Reconocimiento judicial....................................................... 223
14.6. Desocupación inmediata ...................................................... 224
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XIII
Índice
14.7. Requisito de intimación previa en los supuestos de falta
de pago.......................................................................................... 225
14.8. Traslado de la demanda ........................................................ 227
14.9. Reconvención....................................................................... 230
14.10. Prueba................................................................................ 231
14.11. Lanzamiento y alcance de la sentencia ................................ 231
14.12. Convenios de desocupación................................................ 233
14.13. El desalojo por abandono ................................................... 235
14.14. Consignación de llaves y de alquileres................................. 236
14.14.1. Consignación de llaves ............................................... 236
14.14.2. Consignación de alquileres......................................... 237
Capítulo 15
JUICIO DE COBRO DE ALQUILERES
15.1. Juicio ejecutivo..................................................................... 239
15.2. Preparación de la vía ejecutiva .............................................. 241
15.3. Procedimiento...................................................................... 242
15.4. Legitimación pasiva del fiador .............................................. 244
15.5. Deudas que pueden reclamarse............................................. 245
15.6. Ampliaciones........................................................................ 248
15.7. Juicio ordinario posterior ..................................................... 250
Capítulo 16
NORMATIVA TRIBUTARIA
16.1. Impuesto a las ganancias....................................................... 253
16.1.1. Personas físicas ............................................................. 253
16.1.2. Rentas comprendidas. Determinación de la ganancia
bruta ........................................................................................ 254
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
XIV
16.1.3. Mejoras........................................................................ 255
16.1.4. Gastos, contribuciones y gravámenes a cargo
del inquilino............................................................................. 256
16.1.5. Uso de muebles y otros accesorios o servicios
que suministre el propietario .................................................... 257
16.1.6. Alquileres presuntos ..................................................... 257
16.1.7. Sublocación.................................................................. 258
16.1.8. Deducciones especiales. Determinación de la ganancia
neta.......................................................................................... 259
16.1.9. Régimen de retención de ganancias aplicable al pago
de alquileres de inmuebles........................................................ 262
16.1.10. Ganancia de alquileres de inmuebles de fuente
extranjera obtenida por residentes en el país ............................. 263
16.1.11. Ganancia de alquileres de inmuebles de fuente
argentina obtenida por no residentes en el país......................... 264
16.1.12. Tratamiento de alquileres de inmuebles urbanos.
Personas jurídicas ..................................................................... 265
16.2. Impuesto al valor agregado ................................................... 266
16.2.1. Hecho imponible......................................................... 267
16.2.2. Exenciones................................................................... 267
16.2.3. Base imponible............................................................. 270
16.2.4. Tasa del IVA aplicable .................................................. 270
16.2.5. Locadores de inmuebles radicados en el exterior.
Responsable sustituto ............................................................... 270
16.3. Impuesto a los ingresos brutos.............................................. 272
16.3.1. Jurisdicción: Ciudad de Buenos Aires........................... 272
16.3.1.1. Exenciones........................................................... 272
16.3.1.2. Base imponible..................................................... 272
16.3.1.3. Alícuota aplicable................................................. 273
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XV
Índice
16.3.1.4. Régimen de información. Resolución (AGIP)
439/2008 ............................................................................ 273
16.3.2. Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires........................ 274
16.3.2.1. Base imponible..................................................... 275
16.3.2.2. Alícuota aplicable................................................. 275
16.4. Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes
(Monotributo)............................................................................... 275
16.5. Requisitos formales. Facturación .......................................... 276
16.6. Resolución general 2820. Registro de operaciones
inmobiliarias ................................................................................. 277
16.7. Ley 27551 – Declaración de contratos ante la AFIP ............. 277

 

Locación de Inmuebles y Ley de Alquileres. Juan Carlos Patresi

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El contrato de locación de inmuebles, por su impacto social y económico, históricamente ha sido una figura fuertemente legislada mediante normas supletorias, de orden público y de emergencia. Esta regulación, concebida con fines protectorios de la parte locataria, a menudo se incrementa en períodos de crisis económicas, como sucede en estos momentos, ante la situación de excepción derivada de la pandemia COVID19. Tales circunstancias han generado cuestionamientos en cuanto a la afectación de la autonomía de la voluntad e, incluso, confusión acerca del marco legislativo cuya aplicación procede. Esta obra tiene por finalidad el análisis de la locación de inmuebles en un marco de múltiples regulaciones a partir del Código Civil y Comercial de la Nación, la nueva ley 27551 de alquileres, la normativa dictada ante la emergencia sanitaria y, eventualmente, las leyes de defensa del consumidor. Aquí el lector encontrará la información más actualizada en la materia, comprendiendo tanto el ámbito jurídico como el tributario y contable. Asimismo, el presente libro constituye una guía para profesionales del derecho y de las ciencias económicas, destinada a convertirse en una herramienta eficaz para el desempeño de sus actividades. 

ÍNDICE
Capítulo 1
INTRODUCCIÓN A LA
FIGURA CONTRACTUAL
1.1. Antecedentes en materia legislativa ......................................... 1
1.2. Normativa vigente.................................................................. 7
1.3. Concepto ............................................................................... 11
1.4. Comparación con otros contratos – Aplicación supletoria ...... 14
1.4.1. Entre locación y compraventa ........................................ 14
1.4.2. Entre locación y comodato............................................. 15
1.4.3. Entre locación y usufructo.............................................. 16
1.4.4. Entre locación y depósito ............................................... 17
1.4.5. Entre locación y leasing.................................................. 18
1.5. Aplicación supletoria de normas específicas de la compraventa
a la locación .................................................................................. 19
Capítulo 2
SUJETOS – CARACTERES
DEL CONTRATO
2.1. Partes ..................................................................................... 21
2.1.1. Capacidad...................................................................... 22
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
VI
2.1.2. Domicilio especial.......................................................... 25
2.1.3. Naturaleza jurídica del derecho del locatario................... 26
2.2. Caracteres............................................................................... 28
2.2.1. Bilateral.......................................................................... 29
2.2.2. Consensual..................................................................... 29
2.2.3. Oneroso ......................................................................... 29
2.2.4. Conmutativo.................................................................. 29
2.2.5. Nominado...................................................................... 30
2.2.6. Formal en materia de locación de inmuebles .................. 30
2.2.7. Contrato paritario, por adhesión y/o de consumo .......... 31
2.2.8. Principal......................................................................... 31
2.2.9. De efecto inmediato o diferido....................................... 32
2.2.10. De tracto sucesivo ........................................................ 32
2.2.11. Acto de administración y excepcionalmente
de disposición .......................................................................... 32
2.2.12. Civil o mercantil .......................................................... 33
2.2.13. Clasificación funcional económico–social..................... 34
Capítulo 3
CONSENTIMIENTO
3.1. Principios generales ................................................................ 35
3.2. La oferta en la locación .......................................................... 36
3.3. La locación como contrato de consumo o por adhesión
a cláusulas predispuestas................................................................ 37
3.4. Promesa de locación ............................................................... 38
3.4.1. Como contrato preliminar. “Promesa de locación” ......... 39
3.4.2. Como contrato de opción .............................................. 39
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VII
Índice
3.4.3. Como contrato sobre cosa futura.................................... 40
3.4.4. Como contrato sobre cosa ajena ..................................... 40
Capítulo 4
FORMA Y PRUEBA
4.1. Forma .................................................................................... 41
4.2. Prueba.................................................................................... 43
4.2.1. Prueba de la existencia del contrato de locación.............. 43
4.2.2. Prueba de la prórroga ..................................................... 44
4.2.3. Prueba del pago. Otros medios de prueba....................... 45
Capítulo 5
CAUSA
5.1. Concepto. Régimen general.................................................... 49
5.2. Frustración de la finalidad tenida en miras al contratar........... 51
5.3. Pérdida de luminosidad como frustración de la finalidad.
Principio general ........................................................................... 54
Capítulo 6
OBJETO
6.1. Concepto. Requisitos ............................................................. 57
6.2. El inmueble como objeto del contrato.................................... 58
6.2.1. Cosa cuya tenencia se encuentre en el comercio ............. 58
6.2.2. Cosas existentes y no existentes. ¿Se puede alquilar un
inmueble futuro?...................................................................... 59
6.2.3. Cosa ajena...................................................................... 62
6.2.3.1. Locación de cosa ajena sin especificar su condición... 63
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
VIII
6.2.3.2. Locación de cosa ajena como ajena (derecho ajeno).. 64
6.2.4. Destino de la cosa locada – Regulación especial en
materia de inmuebles ............................................................... 65
6.3. El precio como objeto del contrato......................................... 68
6.3.1. Precio cierto ................................................................... 68
6.3.1.1. Precio determinado ................................................ 69
6.3.1.2. Precio determinable. El silencio de las partes.......... 73
6.3.2. Precio serio..................................................................... 74
6.3.2.1. Precio vil................................................................ 74
6.3.2.2. Precio irrisorio ....................................................... 75
6.3.2.3. Precio simulado...................................................... 75
6.3.3. Precio en dinero ............................................................. 75
6.3.3.1. Precio mixto........................................................... 76
6.3.3.2. Intereses................................................................. 77
6.3.4. Precio en moneda extranjera........................................... 79
6.3.5. Ajuste e indexación de alquileres .................................... 82
6.3.5.1. En las locaciones destinadas a vivienda................... 83
6.3.5.2. En las locaciones destinadas a comercio, industria
y otros fines......................................................................... 84
6.3.6. Otras modalidades de ajuste – Alquileres escalonados..... 86
Capítulo 7
EL TIEMPO COMO ELEMENTO
ESENCIAL EN LA LOCACIÓN
7.1. Plazo máximo......................................................................... 89
7.2. Plazos mínimos ...................................................................... 90
7.3. Disposiciones en materia de locación de inmuebles “con fines
de turismo”. Diferencias con el contrato de hospedaje................... 93
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IX
Índice
7.4. Continuación de la locación en caso de abandono
o fallecimiento del locatario........................................................... 97
7.5. Continuación de la locación concluida ................................... 99
Capítulo 8
CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
8.1. Cesión de la posición contractual ........................................... 105
8.2. Sublocación............................................................................ 107
8.2.1. Prohibición relativa ........................................................ 108
8.2.2. Prohibición absoluta....................................................... 108
8.3. Relaciones entre sublocador, sublocatario y locador................ 109
8.3.1. Entre locador y locatario original (derivada del contrato
de locación original)................................................................. 109
8.3.2. Entre locatario sublocador y sublocatario (derivada del
contrato de sublocación) .......................................................... 109
8.3.3. Entre el locador original y el sublocatario (entre ellos no
hay relación contractual, por lo cual nacen las acciones directas
previstas en el art. 1216)........................................................... 110
Capítulo 9
GARANTÍAS
9.1. El depósito en garantía ........................................................... 114
9.2. Otros tipos de garantías para las locaciones habitacionales...... 116
9.2.1. Título de propiedad inmueble........................................ 116
9.2.2. Aval bancario.................................................................. 117
9.2.3. Seguro de caución .......................................................... 118
9.2.4. Garantía de fianza o fiador solidario ............................... 119
9.2.5 Garantía personal del locatario ........................................ 120
9.2.6. Alcance general .............................................................. 120
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
X
Capítulo 10
EFECTOS. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
10.1. Obligaciones del locador ...................................................... 123
10.1.1. Entregar la cosa ............................................................ 123
10.1.2. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido .... 127
10.1.2.1. Supuesto de no cumplimiento. Acción por parte
del locatario ........................................................................ 128
10.1.2.2. Otras acciones posibles a adoptar por el
locatario.............................................................................. 129
10.1.3. Garantía de saneamiento .............................................. 131
10.1.3.1. Evicción............................................................... 131
10.1.3.2. Vicios ocultos....................................................... 131
10.1.4. Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario....... 133
10.1.4.1. Mejoras prohibidas al locatario............................. 134
10.1.4.2. Mejoras permitidas – mejoras obligatorias............ 135
10.1.4.3. Tipos de mejoras.................................................. 136
10.1.5. Pagar las cargas, impuestos y contribuciones que graven
la cosa ...................................................................................... 142
10.1.6. La obligación de pago de expensas................................ 143
10.2. Obligaciones del locatario..................................................... 148
10.2.1. Mantener y conservar la cosa en buen estado................ 151
10.2.2. Pagar el canon convenido ............................................. 153
10.2.3. Pagar las cargas, contribuciones y expensas a su cargo... 154
10.2.4. Restituir la cosa locada ................................................. 154
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XI
Índice
Capítulo 11
EXTINCIÓN DE LA LOCACIÓN
11.1. Incumplimiento del locatario ............................................... 158
11.2. Incumplimiento del locador................................................. 158
11.3. Decisión unilateral del locatario ........................................... 159
11.4. Frustración........................................................................... 162
11.5. Efectos de la extinción.......................................................... 163
11.5.1. Incumplimiento del locatario ....................................... 165
11.5.2. Incumplimiento del locador......................................... 165
11.6. Facultad de retención ........................................................... 166
Capítulo 12
NORMAS DE DEFENSA DEL CONSUMIDOR
12.1. Aplicación de la legislación de consumo ............................... 171
12.1.1. Consumidor o usuario ................................................. 171
12.1.2. El actual artículo 1, LDC............................................. 173
12.1.3. El proveedor de cosas o servicios: Exclusión de las
profesionales liberales............................................................... 174
12.1.4. Contrato de consumo................................................... 176
12.2. El locatario amparado por la legislación de consumo ............ 177
12.3. Interpretación: El principio in dubio pro consumidor............. 179
12.4. El derecho a un trato digno y equitativo............................... 180
12.5. El deber de información ....................................................... 182
12.6. El deber de seguridad ........................................................... 184
12.7. Publicidad ............................................................................ 186
12.8. Locaciones celebradas por medios electrónicos ..................... 188
12.9. Cláusulas abusivas ................................................................ 193
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
XII
Capítulo 13
NORMATIVA DE EMERGENCIA – DNU 320/2020
13.1. Contratos alcanzados............................................................ 201
13.2. Medidas de protección ......................................................... 202
13.3. Suspensión de desalojos........................................................ 203
13.4. Prórroga de plazos ................................................................ 204
13.5. Congelamiento..................................................................... 205
13.6. Subsistencia de garantías....................................................... 207
13.7. Deudas por diferencia de precio ........................................... 208
13.8. Deudas por falta de pago...................................................... 209
13.9. Bancarización ....................................................................... 210
13.10. Vulnerabilidad del locador.................................................. 211
13.11. Mediación obligatoria ........................................................ 212
Capítulo 14
PROCESO DE DESALOJO
14.1. Competencia........................................................................ 213
14.2. Tipo de proceso.................................................................... 215
14.3. Legitimación activa .............................................................. 217
14.4. Legitimación pasiva .............................................................. 219
14.4.1. Demandado principal .................................................. 219
14.4.2. El fiador....................................................................... 219
14.4.3. El ex conviviente.......................................................... 220
14.4.4. Intervención de subinquilinos y otros ocupantes .......... 223
14.5. Reconocimiento judicial....................................................... 223
14.6. Desocupación inmediata ...................................................... 224
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XIII
Índice
14.7. Requisito de intimación previa en los supuestos de falta
de pago.......................................................................................... 225
14.8. Traslado de la demanda ........................................................ 227
14.9. Reconvención....................................................................... 230
14.10. Prueba................................................................................ 231
14.11. Lanzamiento y alcance de la sentencia ................................ 231
14.12. Convenios de desocupación................................................ 233
14.13. El desalojo por abandono ................................................... 235
14.14. Consignación de llaves y de alquileres................................. 236
14.14.1. Consignación de llaves ............................................... 236
14.14.2. Consignación de alquileres......................................... 237
Capítulo 15
JUICIO DE COBRO DE ALQUILERES
15.1. Juicio ejecutivo..................................................................... 239
15.2. Preparación de la vía ejecutiva .............................................. 241
15.3. Procedimiento...................................................................... 242
15.4. Legitimación pasiva del fiador .............................................. 244
15.5. Deudas que pueden reclamarse............................................. 245
15.6. Ampliaciones........................................................................ 248
15.7. Juicio ordinario posterior ..................................................... 250
Capítulo 16
NORMATIVA TRIBUTARIA
16.1. Impuesto a las ganancias....................................................... 253
16.1.1. Personas físicas ............................................................. 253
16.1.2. Rentas comprendidas. Determinación de la ganancia
bruta ........................................................................................ 254
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Locación de Inmuebles y Ley 27551. Régimen de Alquileres. DNU 320/20
XIV
16.1.3. Mejoras........................................................................ 255
16.1.4. Gastos, contribuciones y gravámenes a cargo
del inquilino............................................................................. 256
16.1.5. Uso de muebles y otros accesorios o servicios
que suministre el propietario .................................................... 257
16.1.6. Alquileres presuntos ..................................................... 257
16.1.7. Sublocación.................................................................. 258
16.1.8. Deducciones especiales. Determinación de la ganancia
neta.......................................................................................... 259
16.1.9. Régimen de retención de ganancias aplicable al pago
de alquileres de inmuebles........................................................ 262
16.1.10. Ganancia de alquileres de inmuebles de fuente
extranjera obtenida por residentes en el país ............................. 263
16.1.11. Ganancia de alquileres de inmuebles de fuente
argentina obtenida por no residentes en el país......................... 264
16.1.12. Tratamiento de alquileres de inmuebles urbanos.
Personas jurídicas ..................................................................... 265
16.2. Impuesto al valor agregado ................................................... 266
16.2.1. Hecho imponible......................................................... 267
16.2.2. Exenciones................................................................... 267
16.2.3. Base imponible............................................................. 270
16.2.4. Tasa del IVA aplicable .................................................. 270
16.2.5. Locadores de inmuebles radicados en el exterior.
Responsable sustituto ............................................................... 270
16.3. Impuesto a los ingresos brutos.............................................. 272
16.3.1. Jurisdicción: Ciudad de Buenos Aires........................... 272
16.3.1.1. Exenciones........................................................... 272
16.3.1.2. Base imponible..................................................... 272
16.3.1.3. Alícuota aplicable................................................. 273
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XV
Índice
16.3.1.4. Régimen de información. Resolución (AGIP)
439/2008 ............................................................................ 273
16.3.2. Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires........................ 274
16.3.2.1. Base imponible..................................................... 275
16.3.2.2. Alícuota aplicable................................................. 275
16.4. Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes
(Monotributo)............................................................................... 275
16.5. Requisitos formales. Facturación .......................................... 276
16.6. Resolución general 2820. Registro de operaciones
inmobiliarias ................................................................................. 277
16.7. Ley 27551 – Declaración de contratos ante la AFIP ............. 277