Inicio / NOVEDAD / DERECHO DE CONSUMO INMOBILIARIO Autor: Alterini Ignacio Ezequiel. Aicega, Maria Valentina

Esta obra desarrolla las distintas etapas que involucran al negocio inmobiliario desde la óptica del derecho del consumo. Incluye una sistematización jurisprudencial de la materia y aborda temas especiales como cláusulas abusivas, contratación conexa, contratos afuera de los establecimientos y a distancia, boleto de compraventa y prehorizontalidad, temas notariales y de financiamiento. Muestra las distintas estructuraciones que puede asumir el desarrollo inmobiliario y hace foco en los contratos de compraventa, de permuta, de fideicomiso, de leasing, de locación, de hipoteca y de anticresis.​ Aborda la determinación del ámbito de aplicación de la normativa de consumo en materia inmobiliaria, para luego hacer énfasis en las fases de la contratación inmobiliaria de consumo y apreciar los aspectos axiológicos que se hacen presentes y las protecciones de la vivienda​. Reúne a muy distinguidos autores de distintas disciplinas del derecho privado; algunos provenientes del derecho de consumo, del derecho civil, del derecho comercial y también del derecho procesal, entre otros. ​

TOMO I

Prólogo.................................................................................................................................. XXXIX

SECCIÓN I

CONSUMIDORES Y ACTIVIDAD INMOBILIARIA

Capítulo I

RELACIÓN DE CONSUMO Y CALIFICACIÓN DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

I.   Introducción   .......................................................................................                                                                                                                                                                   

II.  Relación  de  consumo  inmobiliario.....................................................                                                                                                                                                                   

1. Concepto de relación de consumo .................................................                                                                                                                                                            

2. Fuentes de la relación de consumo ................................................                                                                                                                                                            

a) Estado de la cuestión ...........................................................                                                                                                                                               

  1. Concepto y clasificación con especial foco en la relación de consumo inmobiliario .................................................                                                                                                                         
  2. Relación de consumo inmobiliario nacida de un hecho de la naturaleza ...................................................................                                                                                                                         
  3. Relación de consumo inmobiliario derivada de actos lícitos 8
  1. Elementos de la relación de consumo 
    1. Sujetos 
    2. Objeto: la prestación 
  1. Consumidor en la relación jurídica de consumo inmobiliario 
    1. La noción unitaria de consumidor y los inmuebles como objeto de

la fuente de la relación de consumo.......................................................................................................................................... 19

  1. Evolución del concepto de consumidor inmobiliario.................................... 22
    1. Introducción........................................................................................................... 22
    2. En la ley 24.240................................................................................................... 23
    3. En la ley 26.361.................................................................................................... 26
    4. En la ley 26.994................................................................................................... 28
  2. El concepto de consumidor inmobiliario............................................................. 28
    1. Generalidades........................................................................................................ 28
    2. Consumidor directo........................................................................................... 29
    3. Consumidor indirecto........................................................................................ 39
    4. Consumidor expuesto....................................................................................... 40
  3. El empresario como consumidor directo o indirecto.................................... 41
    1. Encuadramiento................................................................................................. 41
    2. Alcance del destino final................................................................................ 42
  4. Los llamados consumidores hipervulnerables.................................................. 50
  1. Inclusiones y exclusiones.................................................................................................. 52

Capítulo II

CALIFICACIÓN DEL PROVEEDOR INMOBILIARIO

  1. La relación de consumo inmobiliario............................................................................ 55
    1. Algunas precisiones conceptuales........................................................................... 55
    2. Los sujetos de la relación de consumo inmobiliario..................................... 58
  2. La figura del proveedor inmobiliario........................................................................... 62
    1. Definición legal del proveedor.................................................................................. 62
      1. Generalidades........................................................................................................ 62
      2. La figura del proveedor en las sucesivas reformas a la Ley de Defensa del Consumidor y en el Código Civil y Comer-

cial. La inclusión del proveedor inmobiliario.......................... 62

  1. Notas definitorias de la figura del proveedor: conductas típicas y carácter profesional de la actuación. Su proyección en

el proveedor inmobiliario.................................................................. 67

  1. La multiforme figura del proveedor inmobiliario........................................... 82
    1. Planteamiento....................................................................................................... 82
    2. Supuestos incluidos........................................................................................... 83
    3. Supuestos excluidos........................................................................................... 89

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega........................................ 95

Capítulo III

FASES DE LA CONTRATACIÓN DE CONSUMO INMOBILIARIO

  1. Introducción 97
  2. Concepto de consumidor inmobiliario 99
    1. Revendedores y locadores 101
    2. Ventas entre particulares 102
    3. Socios cooperativistas 102
  3. Fases de la compraventa inmobiliaria 103
    1. Fase previa a la celebración 103
      1. Publicidad y oferta publicitaria 103
      2. Información precontractual 108
    2. Fase de celebración del contrato 113
    3. Fase posterior a la celebración del contrato 114
  4. Casos especiales de la compraventa de inmueble a construir o en construcción.............................................................................................................................................. 116
    1. Inmueble a construir (venta sobre planos) 116
    2. Inmueble con construcción iniciada 119
  5. Cláusulas abusivas y prohibidas 120
  6. Señal 121
  7. Exclusión de las compraventas a distancia 122

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 122

Capítulo IV

REGLAS, VALORES Y PRINCIPIOS TUTELARES DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

  1. Introducción 125
  2. El débil jurídico en el Código Civil y Comercial. Su protección como

norte teleológico.................................................................................................................................................. 125

  1. El Código Civil constitucionalizado 126
  2. El sistema legal de consumo 129
  3. El in dubio pro consumidor 132
  4. El consumidor inmobiliario. La necesaria acreditación de la relación

de consumo.................................................................................................................................................. 133

  1. El consumidor inmobiliario y la compraventa de inmuebles nuevos

y usados. Principios tutelantes.................................................................................................................................................. 135

  1. Publicidad 135
  2. Información 142
  3. Protección de los intereses económicos. Acción quanti minoris 145
  4. Deber de seguridad 145
  1. El consumidor inmobiliario constructor 148
  2. Corolario 149

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 150

Capítulo V

PROTECCIONES GENÉRICAS Y ESPECIALES DEL INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA

  1. Protección de la vivienda en el derecho argentino 153
  2. Acceso a la vivienda y derecho sobre la vivienda adquirida 156
  3. Antecedentes de la protección de la vivienda en nuestro país 159

1. La ley 14.394...................................................................................................................................................... 159

  1. Proyecto de 1998 159
  2. Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 2005 160
  1. Naturaleza jurídica de la afectación 160
    1. Estado de la cuestión 160
    2. Nuestra opinión 162
  2. Requisitos de la afectación 162
  3. Legitimación 165
  4. Beneficiarios de la afectación 167
  5. Subrogación real 169
  6. Quid de la inscripción registral 172
  7. Efectos de la afectación 173
  8. Transmisión del inmueble afectado 176
  9. Desafectación 176
  10. Otras disposiciones que protegen la vivienda en el Código Civil y Comercial 178
    1. Atribución del uso de la vivienda como uno de los efectos deriva-

dos del divorcio........................................................................................................................................ 178

  1. Atribución del hogar común en caso de ruptura de la convivencia 180
  2. Protección de la vivienda familiar como efecto de las uniones con- vivenciales durante la convivencia.................................................................................................................................... 180
  3. Atribución del uso de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes.................................................................................................................................... 182
  4. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite 183
  5. Protección de la vivienda y el sustento familiar en la partición por atribución preferencial.................................................................................................................................... 185
  1. El derecho del consumidor: su incidencia en los derechos reales y en

la protección de la vivienda.................................................................................................................................................. 189

  1. Adquisición de inmuebles 191

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 192

 

SECCIÓN II ESTRUCTURACIONES JURÍDICAS PARA LOS

DESARROLLOS INMOBILIARIOS

 

Capítulo VI

 

ARTICULACIÓN DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA CON DESTINO HABITACIONAL

  1. Estructuración a través de los derechos reales o personales, o una com- binación de ellos.............................................................................................................................................. 197
    1. Planteamiento 197
    2. ¿Derechos reales o derechos personales? Conveniencia de una u

otra conformación........................................................................................................................................ 199

  1. Un rasgo diferencial 199
  2. Alcances de la estructura legal del derecho real 199
  3. Sentido de la estructura disponible del derecho personal 200
  4. Dicotomía: ¿mayor flexibilidad o mayor seguridad? 200
  5. Seguridad jurídica vs. eficiencia económica 201
  6. El adquirente consumidor 202
  7. Cláusulas abusivas ante normas de orden público (la flexibilidad es

más permeable al abuso)........................................................................................................................................ 203

  1. Dominio (o condominio) sobre el inmueble y asignación de derechos

de uso y goce a terceros.................................................................................................................................................. 203

  1. Planteamiento 203
  2. Alcances del objeto 204
  3. Contenido del derecho de los titulares 204
    1. Planteamiento 204
    2. Asignación de usos y goces continuados (usufructo, uso, habitación y locación)................................................................................................................... 205
    3. Asignación de usos y goces sucesivos o alternados (tiempo compartido)................................................................................................................... 206
    4. Algunas notas comunes 206
  4. Particularidades en la comercialización 209
    1. Forma de los actos para la constitución 209
    2. Legitimación 210
    3. Necesidad de inventario y determinación del estado de los

objetos....................................................................................................................... 210

  1. Necesidad de otorgar garantía suficiente por la conserva-

ción y restitución....................................................................................................................... 211

  1. Pago del precio 212
  2. Régimen especial para el tiempo compartido 213
  3. Registración de los títulos de los derechos de los adqui-

rentes....................................................................................................................... 215

  1. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 216
  1. Condominio con determinación del uso y goce respecto de partes materiales del inmueble.............................................................................................................................................. 216
    1. Planteamiento 216
    2. Alcances del objeto 217
    3. Contenido del derecho de los titulares 218
      1. Límites del uso y goce 218
      2. Mayoría necesaria para disponer de la cosa común 218
      3. Amplias facultades respecto de la alícuota 218
      4. ¿Reglamento del condominio? 219
      5. Expensas generadas por la cosa común 219
      6. Administración de la cosa común 220
      7. Asamblea de condóminos 220
      8. Sistemas de administración 221
      9. Derecho a la partición 222
      10. Quid de la renovación del convenio de indivisión 223
    4. Particularidades en la comercialización 224
    5. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 224
  2. Propiedad horizontal clásica 226
    1. Planteamiento 226
    2. Alcances del objeto: inmueble propio que determina en la unidad funcional.................................................................................................................................... 226
    3. Contenido del derecho de los titulares 228
      1. Facultades respecto del inmueble 228
      2. Integración de la persona jurídica “consorcio” 229
      3. El supuesto del administrador designado en el reglamento 229
      4. Quid de los consorcios de hecho 230
      5. Subconsorcios 230
      6. Asamblea 231
      7. Expensas comunes: legitimación y título ejecutivo 231
    4. Particularidades en la comercialización. Prehorizontalidad 232
      1. Otorgamiento del reglamento 232
      2. Prehorizontalidad 233
    5. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 234
  3. Propiedad horizontal del conjunto inmobiliario como especie 234
    1. Planteamiento 234
      1. Antecedentes 234
      2. Código Civil y Comercial 235
      3. Emprendimientos inmobiliarios alcanzados por la propie-

dad horizontal especial....................................................................................................................... 236

  1. Plan a seguir 237
  2. Alcances del objeto 238
    1. Se trata de un “inmueble propio” 238
    2. Puede ser urbano o rural 238
    3. ¿Unidad o pluralidad de inmuebles? 238
    4. Modificaciones al régimen de la propiedad horizontal 238
  3. Aspectos comunes con la propiedad horizontal clásica, aunque con perfiles distintivos.................................................................................................................................... 240
    1. Valores tutelables 240
    2. Limitaciones 240
    3. Publicidad instrumental de los límites y limitaciones 241
    4. Subconsorcios 241
    5. Seguro obligatorio 241
    6. Régimen disciplinario 242
  4. Cuestiones que se presentan como distintas de la propiedad hori-

zontal clásica, pero que no lo son........................................................................................................................................ 243

  1. Mayor incidencia de la legislación local 243
  2. Regímenes especiales para la utilización de las cosas y par-

tes comunes....................................................................................................................... 243

  1. Rubros que integran las expensas 243
  2. Posibilidad de regular expensas distintas a las legalmente

previstas....................................................................................................................... 244

  1. Derecho de preferencia 244
  2. Algunos pretendidos desafíos 245
    1. Planteamiento 245
    2. Fijación de la alícuota y su resonancia en la determinación

de las expensas comunes....................................................................................................................... 245

  1. Dinámica asamblearia 246
  2. ¿Entorpecimiento de las vinculaciones laborales? 246
  3. Particularidades en la comercialización. Prehorizontalidad 247
  4. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 247
  1. Superficie de construcción 248
    1. Planteamiento 248
    2. Alcances del objeto 249
    3. Contenido del derecho de los titulares 250
      1. Uso, goce y disposición 250
      2. Límites de las facultades 250
      3. Particularidades de la disposición jurídica. Transmisión de

las obligaciones....................................................................................................................... 251

  1. Facultades del titular del inmueble gravado 253
  2. Rehabilitación de la accesión 253
  3. Derecho a la indemnización del superficiario 254
  4. Particularidades en la comercialización 255
    1. En general 255
    2. Con miras a la propiedad horizontal 255
  5. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 257
  1. Implicancias del deber de información 257
  2. Reflexiones finales: el consumidor ante la estructura escogida por el proveedor.............................................................................................................................................. 260

Capítulo VII

CONTRATO DE FIDEICOMISO COMO VEHÍCULO DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS

  1. Introducción 261
  2. El diseño de la organización empresarial y el fideicomiso “al costo” o “desde el pozo”.............................................................................................................................................. 261
    1. La actividad empresarial y la personalidad jurídica 261
    2. Aspectos para considerar al elegir la organización empresarial 263
      1. Requerimiento de capital 263
      2. Responsabilidad de los inversores o aportantes de capital 263
      3. Propiedad, gestión y grado de centralización del poder o

control sobre la gestión....................................................................................................................... 263

  1. Continuidad de la organización 264
  2. Flexibilidad de la estructura jurídica 264
  3. Reducción de los costos, tiempos y formalidades 264
  4. Impacto impositivo y responsabilidades en materia tribu-

taria....................................................................................................................... 265

  1. Grado de regulación y control estatal 265
  2. La elección del fideicomiso “al costo” como diseño organizacio-

nal........................................................................................................................................ 265

  1. El diseño empresarial y el contrato de fideicomiso “al costo” 267
  1. El fideicomiso “al costo” o “desde el pozo” 269
    1. Precisiones conceptuales 270
    2. Sujetos del negocio subyacente 270
      1. Emprendedor o desarrollador 271
      2. Adherentes 272
      3. Adherentes profesionales o empresarios 272
      4. Gestión 273
    3. Posiciones contractuales en el fideicomiso “al costo” o “desde el pozo”.................................................................................................................................... 273
      1. Fiduciante 274
      2. Fiduciario 275
      3. Beneficiario 277
      4. Fideicomisario 278
    4. Caracteres 279
      1. Contrato autónomo 279
      2. Tipicidad social 279
      3. Contrato de organización 280
      4. Contrato consensual 281
      5. Contrato oneroso 282
      6. Contrato formal 282
      7. Contrato intuitu personae 283
      8. Contrato celebrado por adhesión 283
    5. Particularidades de ciertas obligaciones del fiduciario aplicables al fideicomiso “al costo” o “desde el pozo”.................................................................................................................................... 284
      1. Estándar del buen hombre de negocios 284
      2. Obligación de rendir cuentas 285
      3. Dispensa de la obligación de rendir cuentas por el fiduciario 287
      4. Dispensa de la culpa o dolo en que pudiera incurrir el fidu-

ciario o sus dependientes....................................................................................................................... 288

  1. Dispensa de la prohibición de adquirir los bienes fideicomi-

tidos para sí....................................................................................................................... 289

  1. El marco protectorio del consumo en el fideicomiso inmobiliario “al costo” o “desde el pozo”.............................................................................................................................................. 289
    1. Calificación como fideicomiso inmobiliario de “consumo” 291
      1. El concepto de consumidor y el contrato de fideicomiso “al

costo”....................................................................................................................... 292

  1. El concepto de proveedor y el contrato de fideicomiso “al

costo”....................................................................................................................... 294

  1. Cuestiones especiales a considerar en los casos de consumo 295
    1. Deber de información en el fideicomiso “al costo” 295
    2. Publicidad 298
    3. Trato equitativo y digno 299
  1. Conclusión 300

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 301

Capítulo VIII

CONTRATO DE OBRA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR

  1. Aproximación al tema 303
  2. El contrato de obra. Su encuadramiento como contrato de consumo. 303
    1. Contornos conceptuales del contrato de obra 303
      1. Definición 303
      2. Distinción entre los contratos de obra y de servicios 304
      3. Contrato de obra y contratos profesionales 307

 

  1. Contrato de obras inmobiliarias............................................................... 308
  2. El contrato de obra sobre inmuebles como contrato de consumo...... 309
    1. Generalidades..................................................................................................... 309
    2. Exclusión de los contratos con profesionales liberales................ 310
    3. Contratos autónomos y conexos............................................................... 310
    4. Normas aplicables............................................................................................ 311
  1. Consecuencias del encuadramiento......................................................................... 311
    1. Formación de contrato............................................................................................... 311
      1. Forma y prueba................................................................................................. 311
      2. Obligaciones precontractuales.................................................................. 312
      3. Integración del acuerdo contractual por la publicidad................. 312
    2. Obligaciones del contratista.................................................................................... 313
      1. Obligación nuclear del contratista........................................................... 313
      2. Obligaciones secundarias............................................................................. 317
    3. Determinación del precio.......................................................................................... 319
      1. Regulación en el Código Civil y Comercial.......................................... 319
      2. Modulaciones en el derecho del consumo........................................... 322
    4. Responsabilidad del contratista............................................................................ 323
      1. Régimen del Código Civil y Comercial................................................ 323
      2. Modulaciones del derecho del consumidor........................................ 328
    5. Efectos respecto de terceros................................................................................... 330
      1. En el Código Civil y Comercial................................................................ 330
      2. Modulaciones del derecho del consumidor........................................ 330
    6. Extinción............................................................................................................................ 330
      1. En el Código Civil y Comercial................................................................ 330
      2. Modulaciones del derecho del consumo.............................................. 334
    7. ¿Aplicación del régimen de las cosas muebles no consumibles?.......... 334
      1. El régimen de garantías en materia de muebles no consu-

mibles........................................................................................................ 334

  1. ¿Aplicación a los inmuebles?...................................................................... 336
  2. Conclusión............................................................................................................ 337
  3. Cláusulas abusivas........................................................................................................ 338
  1. Situaciones jurídicas abusivas..................................................................................... 338
  2. Reflexiones finales............................................................................................................... 339

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 339

 

Capítulo IX

ASEGURAMIENTOS EN LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS PARA EL CONSUMO

  1. Introducción 341
  2. El adquirente de unidades proyectadas o adquiridas bajo el régimen

de propiedad horizontal como consumidor.................................................................................................................................................. 343

  1. El seguro de caución. Concepto. Naturaleza jurídica. Principales caracteres y funcionamiento.............................................................................................................................................. 345
  2. El seguro de caución obligatorio incorporado en el Código Civil y Comercial de la Nación.............................................................................................................................................. 353
  3. Las resoluciones de la Superintendencia de Seguros de la Nación que

le dieron contenido al seguro obligatorio.................................................................................................................................................. 353

  1. Descripción del riesgo cubierto 354
  2. Siniestro 355
  3. Suma asegurada 356
  4. Riesgos no cubiertos 356
  5. Modificación del riesgo sin conformidad del asegurador 356
  6. Incumplimiento de cargas del asegurado previas al siniestro 357
  7. Vinculaciones entre el asegurado y el tomador 357
  8. Pago de la indemnización 358
  9. Subrogación del asegurador contra el tomador 358
  10. Inaplicabilidad de la suspensión de cobertura por falta de pago 359
  11. Rescisión del contrato base 359
  12. Información 360
  13. Pluralidad de garantías 360
  14. Vigencia del seguro 361
  15. Liberación de la responsabilidad del asegurador 361
  16. Cesión de los derechos de los certificados individuales 361
  17. Prescripción 361
  18. Plazos y jurisdicción aplicable en razón del territorio 363
  1. Los supuestos excluidos de la obligatoriedad de la contratación 363
  2. Sanción por incumplimiento 364
  3. Colofón 366

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 366

 

 

SECCIÓN III COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES

 

Capítulo X

INFORMACIÓN Y ASPECTOS PUBLICITARIOS EN LA COMERCIALIZACIÓN

 

  1. La voluntad en el mercado 371
  2. La tutela civil frente al incumplimiento 373
    1. Resarcitoria 373
    2. Restitutoria 373
    3. Inhibitoria 374
    4. Constitutiva 374
  3. La publicidad 374
  4. El deber de informar 375
    1. Propósito 376
    2. Concepto 376
    3. Regulación 377
    4. Caracteres 378
  5. La contratación inmobiliaria y la intermediación 380
    1. La información en el ámbito inmobiliario 382
  6. Aplicaciones jurisprudenciales 383
    1. Diferencia de metraje. Doctrina de los propios actos 383
    2. Cochera. Falta de aptitud material 384
    3. Cochera inexistente 386
    4. Información sobre los costos de escritura 387
    5. Cambio de calle del acceso principal al edificio 387
    6. Compra de inmueble en construcción, metros cuadrados informa-

dos en la publicidad vs. metros finales........................................................................................................................................ 387

  1. Incumplimiento del deber de informar 390
    1. Tutela constitutiva 391
    2. Tutela resarcitoria 392
  2. Resolución contractual: presupuestos 393
  3. Legitimados activos 395
  4. Legitimados pasivos 396
  5. Carga de la prueba 396

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 398

 

 

Capítulo XI

 

ALCANCES DEL TRATO DIGNO Y EQUITATIVO EN MATERIA INMOBILIARIA

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 409

Capítulo XII

INTERMEDIACIÓN EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

  1. Encuadramiento..................................................................................................................... 413
  2. Contrato de corretaje......................................................................................................... 414
    1. Régimen legal.................................................................................................................. 414
    2. Concepto. Relaciones jurídicas que se establecen........................................ 416
    3. Elemento subjetivo del contrato: el corredor................................................. 418
      1. Personas humanas........................................................................................... 418
      2. Personas jurídicas............................................................................................ 419
      3. Personas jurídicas públicas......................................................................... 422
    4. Perfeccionamiento del contrato............................................................................. 422
    5. Forma.................................................................................................................................. 424
    6. Estatuto del corredor.................................................................................................. 424
      1. Carga y deberes de los corredores.......................................................... 424
      2. Prohibiciones...................................................................................................... 430
      3. Facultades generales....................................................................................... 431
      4. Facultades especiales que no hacen a la esencia de su actua-

ción.............................................................................................................. 432

  1. Derecho a la comisión................................................................................................. 433
    1. Alcances del derecho al cobro de la comisión................................... 433
    2. Singularidad o pluralidad de corredores............................................. 435
    3. Casos especiales en los que procede...................................................... 435
    4. Hipótesis en que se frustra el derecho a comisión......................... 437
  1. Corretaje inmobiliario de consumo.......................................................................... 438
    1. Entramado de relaciones involucradas.............................................................. 438
    2. Consumidor inmobiliario: remisión..................................................................... 438
    3. Quid del corredor inmobiliario como proveedor......................................... 439
      1. Planteamiento.................................................................................................... 439
      2. Personas humanas........................................................................................... 439
      3. Personas jurídicas............................................................................................ 440

 

  1. Ejercicio de actos exorbitantes al corretaje 441
  2. Ajustes del estatuto del corredor provocados por el derecho de consumo.................................................................................................................................... 441
    1. Forma y prueba 441
    2. Interpretación del contrato 442
    3. Deber de información 442
    4. Publicidad: requisitos y efectos 442
    5. Trato digno y equitativo 443
    6. Contratos por adhesión 444
    7. Cláusulas abusivas y derecho a la comisión 444
  1. Intermediación a través de plataformas digitales 445
    1. Encuadramiento general 445
    2. Alcances del deber de información 447
    3. La experiencia en materia inmobiliaria. Implicancias en el deber de responder.................................................................................................................................... 447
      1. Incidencia “neutra” de la prestación de servicios de la pla- taforma................................................................................................................... 448
      2. Incidencia “coadyuvante” –en mayor o menor grado– de la prestación de servicios de la plataforma................................................................................................................... 449
      3. Incidencia “ineludible” de la prestación de servicios de la plataforma................................................................................................................... 450
      4. Propuestas legislativas 451
  2. Actos jurídicos habituales en la intermediación de compraventa de inmuebles.............................................................................................................................................. 452
    1. Enunciación. Aspectos generales 452
      1. Autorización de venta 452
      2. Reserva 453
      3. Seña 454
    2. Irrelevancia del nomen iuris 457
    3. Ajustes cuando se trata de contratos de consumo 458
  3. Compraventa para persona a designar (la denominada “compra en comisión”).............................................................................................................................................. 459
    1. Planteamiento 459
    2. Denominación 459
    3. Motivaciones del contratante 460
    4. Supuestos excluidos 461
    5. Exteriorización de la identidad del tercero 461

 

  1. Relaciones jurídicas que se establecen cuando media finalidad de intermediación. Quid de la aplicación del derecho de con-

sumo........................................................................................................................................ 462

  1. Aplicación de la figura a otros contratos 463

Capítulo XIII

LA ETAPA PRECONTRACTUAL Y LA FORMACIÓN DEL CONTRATO

  1. Presupuestos: buena fe y determinación del sujeto 465
    1. De aquí al futuro 465
    2. Relevancia de la buena fe para establecer el contenido contractual 466
    3. La buena fe en la contratación de consumo 467
    4. La exigencia de buena fe lealtad en cada etapa contractual 468
    5. La buena fe como regla de integración del contrato 468
  2. Iter del consentimiento negocial 469
    1. La invitación a ofertar. Particularidades del derecho del consumo. 469
    2. Elementos y vicisitudes del consentimiento 471
    3. La oferta 471
    4. Información aneja 472
    5. Remisión de la oferta 474
    6. Retractación de la oferta 474
    7. Recepción de la oferta 474
    8. Contraoferta. El caso de la aceptación inmediata de la contrao-

ferta........................................................................................................................................ 475

  1. Vigencia de la oferta recibida 476
  2. Caducidad de la oferta o de la aceptación por fallecimiento o incapacidad del oferente o el aceptante.................................................................................................................................... 478
  3. La aceptación. El silencio 478
  4. Significado de la expresión “elementos esenciales particulares” 479
  5. Retractación de la aceptación 480
  6. Comunicación y recepción de la aceptación. Perfeccionamiento

del contrato........................................................................................................................................ 480

  1. Formación progresiva del consentimiento 481
  2. Recepción de la T. de la punktation 482
  1. Responsabilidad precontractual 485
    1. Concepto, significado de pourparler y su importancia en el dere-

cho de consumo........................................................................................................................................ 485

 

  1. Deberes y supuestos más usuales de responsabilidad precontrac-

tual........................................................................................................................................ 489

  1. Deber de guardar buena fe lealtad 489
  2. Deber de cooperación 491
  3. Deber de información 491
  4. Deber de custodia 491
  5. Deber de confidencialidad 491
  6. Responsabilidad precontractual con factor de atribución objetivo 492
  7. Revocación de la oferta o de la aceptación como supuesto de res- ponsabilidad precontractual.................................................................................................................................... 492
  1. Contratos preliminares 492
    1. Promesa de celebrar cualquier contrato (art. 995 del Código Civil

y Comercial)........................................................................................................................................ 492

  1. El plazo de caducidad del art. 994 del Código Civil y Comercial 493
  2. El tema de la caducidad en el boleto de compraventa 493
  3. Contrato de opción (art. 996 del Código Civil y Comercial) 494
  4. Pacto de preferencia (art. 997 del Código Civil y Comercial) 495
  5. Contrato sujeto a conformidad 495
  6. Reserva y señas en operaciones inmobiliarias 496
  1. La operación inmobiliaria de consumo a través de Airbnb 497
    1. Definición y ámbito de aplicación según el plazo contractual de la locación.................................................................................................................................... 497
    2. La publicidad de los servicios y fotos como parte integrante del contrato.................................................................................................................................... 500
    3. Resolución de quejas y reclamación por daño junto con el deber de

evitar la práctica abusiva........................................................................................................................................ 501

  1. Airbnb en la Unión Europea 503
  2. Conclusión al respecto de esta figura 505

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 505

Capítulo XIV

LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA DE CONSUMO. CASUÍSTICA

  1. El mercado inmobiliario argentino y la protección del consumidor 507
  2. Los contratos por adhesión y los contratos de consumo. Impacto

sobre la contratación inmobiliaria.................................................................................................................................................. 511

  1. Marcos conceptuales y legales 511

 

  1. Los controles de inclusión y contenido. El régimen de cláusulas abusivas.................................................................................................................................... 514
  2. Las cláusulas abusivas por infracción a normas imperativas del sector inmobiliario que resultan del diálogo de las fuentes en

el sistema de protección del consumidor........................................................................................................................................ 520

  1. Límites a la declaración de abusividad: la cuestión del precio del contrato de consumo. Su relevancia en el ámbito inmobiliario.............................................................................................................................................. 529
  2. El test de abusividad respecto de algunas cláusulas de uso frecuente

en la praxis inmobiliaria.................................................................................................................................................. 532

  1. Prevención y cláusulas abusivas. La función notarial y la intermedia-

ción inmobiliaria.................................................................................................................................................. 534

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 536

Capítulo XV

IMPLICANCIAS DE LA CONEXIDAD EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA DE CONSUMO

  1. La conexidad contractual en la contratación contemporánea 539
    1. Introducción a la problemática 539
    2. Omnipresencia de la conexidad contractual en el ámbito de las relaciones de consumo.................................................................................................................................... 542
  2. Conexidad contractual y eficacia relativa de los contratos 544
  3. Breve referencia a los antecedentes de la conexidad contractual en la doctrina comparada.............................................................................................................................................. 546
  4. Surgimiento y consolidación de la conexidad contractual en el dere-

cho nacional.................................................................................................................................................. 549

  1. La aparición del tema en la doctrina nacional 549
  2. El ingreso de los contratos conexos en el Código Civil y Comer-

cial........................................................................................................................................ 551

  1. Delimitación conceptual de los contratos conexos 551
  1. Conexidad contractual y contratos de consumo inmobiliarios. Bases

del régimen normativo aplicable.................................................................................................................................................. 554

  1. La construcción del régimen normativo aplicable a la conexidad en

el campo de los contratos de consumo........................................................................................................................................ 554

  1. El impacto de la tutela constitucional del consumidor: derechos fundamentales a la protección de los intereses económicos y a

la vivienda........................................................................................................................................ 555

 

  1. Efectos de los contratos conexos de consumo a la luz de la regula- ción del Código Civil y Comercial. Proyecciones en la contra-

tación inmobiliaria........................................................................................................................................ 557

  1. La hermenéutica de los contratos conexos de consumo 558
  2. Posibilidad de articular la suspensión del contrato de con-

sumo conexo....................................................................................................................... 559

  1. Posibilidad de ejercer acciones directas relativas al cumpli- miento o la reparación de daño entre los partícipes de

relaciones de consumo conexas....................................................................................................................... 562

  1. Propagación de las ineficacias entre los negocios de con-

sumo conexos....................................................................................................................... 566

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 567

Capítulo XVI

CONTRATACIÓN CELEBRADA FUERA DEL ESTABLECIMIENTO Y A DISTANCIA

  1. Introducción 569
  2. La venta fuera de los establecimientos comerciales. La venta domici-

liaria.................................................................................................................................................. 570

  1. Palabras preliminares 570
  2. Características de la venta fuera del establecimiento 571
  1. Ámbito de aplicación 572
    1. Ámbito subjetivo 572
      1. Consumidor inmobiliario 572
      2. Proveedor 573
    2. Ámbito objetivo 573
  2. Derecho a la información fuera del establecimiento 576
  3. El contrato inmobiliario a distancia 578
    1. Los contratos de adhesión a cláusulas generales predispuestas 578
    2. La firma de los documentos electrónicos 580
      1. La firma digital 580
      2. La firma electrónica 581
      3. El documento electrónico 582
  4. El derecho al arrepentimiento 587
    1. Plazo 588
    2. Notificación de la revocación 589
    3. Condiciones 589

 

  1. Irrenunciabilidad 589
  2. La revocación y la señal 590
  3. Deber de informar el derecho a revocar la aceptación 590
  4. Efecto 591
  1. Conclusión 592

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 593

Capítulo XVII

BOLETO DE COMPRAVENTA Y PREHORIZONTALIDAD

  1. Introducción 597
  2. Naturaleza jurídica 597
    1. Estado de la cuestión 597
      1. Planteamiento 597
      2. Tesis que sostiene que el boleto es un contrato de compra-

venta definitivo....................................................................................................................... 598

  1. Postura que afirma que el boleto es un contrato preliminar 599
  2. Nuestra opinión: el boleto es un contrato preliminar 600
    1. La inobservancia de la forma impuesta determina que el

acto no despliegue los efectos que le son propios....................................................................................................................... 600

  1. La entrega de la cosa y el pago del precio no conforman obligaciones que tipifican al boleto................................................................................................................... 600
  2. ¿Boleto en escritura pública? 601
  3. El boleto no tiene por fin inmediato transmitir el derecho

real....................................................................................................................... 601

  1. Incidencia del plazo de caducidad en los contratos preliminares 602
    1. Planteamiento 602
    2. Una propuesta: pactar el inicio del plazo de caducidad 602
    3. Nuestra opinión 603
  2. Encuadramientos jurídico reales del boleto de compraventa 604
    1. No conforma un título suficiente 604
    2. Tampoco importa un justo título para usucapir 605
    3. El “adquirente”, al mediar boleto, no cuenta con acciones reales 606
    4. La relación real involucrada 606
    5. Acción para adquirir la posesión 607
    6. La llamada acción de escrituración. ¿Constitución   judicial   del derecho real?.................................................................................................................................... 608

 

  1. ¿Registración del boleto de compraventa? 609
    1. Anteproyecto de Código Civil y Comercial 609

2. La ley 17.801...................................................................................................................................................... 610

  1. El decreto 962/2018. Registración de boletos de compraventa res-

pecto de unidades futuras........................................................................................................................................ 611

  1. Ámbito 611
  2. Firma del instrumento 613
  3. Afectación y registración 614
  1. La registración del boleto nada le agrega cuando el adquirente recibió la posesión.................................................................................................................................... 616
  2. Caso especial de la ley 14.005 617
    1. Finalidad y ámbito 617
    2. Afectación y registración del boleto 618
    3. Alcances de la tutela 618
  1. Distintas situaciones conflictuales 619
    1. Conflicto entre “adquirentes” cuando media boleto 619
      1. Presupuestos normativos 619
      2. Orden de preferencia 620
    2. Conflicto entre un “adquirente” cuando media boleto y un “adqui-

rente” por compraventa instrumentada en escritura pública........................................................................................................................................ 621

  1. Conflicto entre un “adquirente” cuando media boleto y un acree-

dor hipotecario........................................................................................................................................ 622

  1. Conflicto entre un “adquirente” cuando media boleto y un acree-

dor embargante........................................................................................................................................ 625

  1. El “adquirente” cuando media boleto de compraventa ante el con-

curso o la quiebra del “vendedor”........................................................................................................................................ 626

  1. Prehorizontalidad 627
    1. Antecedentes 627

a) Ley 19.724......................................................................................................................................... 627

  1. Anteproyecto elaborado por Jorge H. Alterini y Edmundo

Gatti....................................................................................................................... 627

  1. Congreso Argentino de la Prehorizontalidad 628
  2. Fallos plenarios que procuraron fortalecer las mandas de la

ley 19.724....................................................................................................................... 629

  1. El Proyecto de 1998 629
    1. Regulación del Código Civil y Comercial 630
      1. Recepción del Proyecto de 1998 630
      2. Contratos incluidos y excluidos 631
      3. Vicisitudes 631

 

  1. Boleto de compraventa de consumo 632
    1. Planteamiento 632
    2. ¿Cuándo el boleto de compraventa es de consumo? 633
      1. Contrato y relación 633
      2. Consumidor 633
      3. Proveedor 634
    3. Contenido del denominado “documento de venta” 634
    4. Conexidad contractual 636
      1. Planteamiento 636
      2. Coligación del boleto con otros contratos 637
    5. Divergencias entre lo publicitado o concertado en el boleto, y lo finalmente adquirido.................................................................................................................................... 638
    6. Incumplimiento en la entrega de la cosa 640
    7. Pago del precio 641
      1. Moneda pactada 641
      2. Claridad de la información 642
      3. Variación unilateral del precio 642
    8. Limitación de responsabilidad 642
    9. Plazo para escriturar 643
    10. Plazo de caducidad 643
    11. Elección del escribano 644
    12. Prórroga de competencia 645
    13. Compromiso arbitral 645

Capítulo XVIII

LA FUNCIÓN NOTARIAL ANTE EL DERECHO DE CONSUMO

  1. Breves consideraciones sobre el estatuto del derecho de consumidor 647
    1. Concepto 647
    2. Exclusión referida a servicios profesionales 647
  2. Estructura jurídica que rige al notariado 648
    1. Encuadramiento 648
    2. Poder Ejecutivo 648
    3. Tribunal de Superintendencia 649
    4. Colegio de Escribanos 649
    5. La función notarial 651
    6. El órgano notarial 651

 

  1. El agente notarial.......................................................................................................... 652
    1. Concepto................................................................................................................ 652
    2. Matriculación...................................................................................................... 652
    3. Acceso al ejercicio de la función............................................................... 652
    4. De la investidura notarial............................................................................ 652
    5. La colegiación..................................................................................................... 653
    6. Prohibición para ejercer................................................................................ 653
    7. Incompatibilidad para el ejercicio de la función.............................. 653
    8. Obligaciones. Deberes.................................................................................... 654
    9. Controles permanentes del ejercicio de la función.......................... 656
  1. El acto notarial.................................................................................................................... 656
    1. Acto compuesto.............................................................................................................. 656
    2. Acto-procedimiento...................................................................................................... 657
      1. Planteamiento.................................................................................................... 657
      2. Primera fase. Requerimiento...................................................................... 657
      3. Segunda fase. Calificaciones........................................................................ 657
      4. Tercera fase. Asesoramiento. Configuración...................................... 658
      5. Cuarta fase. El acto......................................................................................... 658
      6. Quinta fase. Acción de documentar......................................................... 658
      7. Sexta fase. Lectura, enmiendas, firma, autorización...................... 658
      8. Séptima fase. Reproducciones................................................................... 659
      9. Octava fase. Diligencias complementarias............................................ 659
      10. Novena fase. Guarda. Conservación. Archivo.................................. 659
  2. Caracterización del servicio notarial........................................................................ 659
    1. Tesis tradicionales........................................................................................................ 659
    2. Mi opinión........................................................................................................................ 660
    3. ¿Vínculo contractual o extracontractual?......................................................... 661
  3. Actos notariales y responsabilidad............................................................................. 661
    1. Responsabilidad de los particulares.................................................................... 661
    2. Responsabilidad notarial........................................................................................... 662
      1. ¿Obligación de medios o de resultado?................................................. 662
      2. ¿Atribución de responsabilidad subjetiva u objetiva?.................. 663
      3. Mi posición.......................................................................................................... 663
  4. Elección del escribano para la prestación del servicio.................................. 668
  5. Conclusiones....................................................................................................................... 669

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 670

 

Capítulo XIX

FINANCIAMIENTO AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO Y GARANTÍAS

  1. Financiación al consumo 673
    1. Introducción 673
    2. Crédito al consumo inmobiliario y Ley de Defensa del Consumi-

dor........................................................................................................................................ 674

  1. Crédito al consumo inmobiliario y conexidad contractual. Análisis

de algunas situaciones puntuales........................................................................................................................................ 677

  1. Crédito y compraventa condicionados 677
  2. Venta a plazo financiada por el vendedor, con utilización de

títulos cambiarios....................................................................................................................... 678

  1. Venta de contado con financiación por un tercero 680
  2. Cláusulas de pago en dólares estadounidenses en contratos de con-

sumo inmobiliario........................................................................................................................................ 681

  1. Sobreendeudamiento del consumidor inmobiliario 683
  1. Financiación a través del mercado bancario 685
    1. Planteamiento 685
    2. Ley de Defensa del Consumidor. Remisión 686
    3. Aplicación de las normas del Código Civil y Comercial 687
      1. Publicidad 687
      2. Información precontractual 689
      3. Forma 690
      4. Contenido del contrato 690
      5. Nulidad de los contratos de crédito 691
    4. Aplicación de las normas del Banco Central de la República

Argentina........................................................................................................................................ 692

  1. Letras hipotecarias 693
    1. Advertencia 693
    2. Descripción del régimen y su finalidad 694
    3. Letras hipotecarias escriturales 696
    4. Procedimiento de ejecución judicial especial 697
    5. Letras hipotecarias y crédito al consumo 697
  1. Otras alternativas de financiación del consumo inmobiliario 700
    1. Sistema de capitalización y ahorro para fines determinados 700
      1. Descripción del sistema 700
      2. Marco normativo 702
      3. Encuadre como operación de crédito al consumo 703

 

  1. Ahorro previo por círculos cerrados para la adjudicación de sumas de dinero para adquisición, ampliación o

refacción de inmuebles....................................................................................................................... 704

  1. Cooperativas 706
    1. Advertencia 706
    2. Breve descripción del régimen y marco legal 707
    3. Cooperativas y financiaciones de consumo 708

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 711

Capítulo XX

FINANCIAMIENTO AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO A TRAVÉS DEL MERCADO DE CAPITALES

  1. Financiamiento a través del mercado capitales 713
    1. Consideraciones preliminares 713
      1. Origen y caracterización del mercado de capitales 713
      2. Régimen legal del mercado capitales 714
      3. Definición de mercado de capitales, oferta pública, valores negociables y agentes registrados................................................................................................................... 715
      4. El mercado primario y el secundario 716
    2. El fidecomiso financiero inmobiliario con oferta pública de valores fiduciarios.................................................................................................................................... 716
      1. Noción de fideicomiso financiero 716
      2. Marco legal y caracterización del fidecomiso financiero inmobiliario con oferta pública de valores fiduciarios.                                                                                                                    721
      3. Casos de fideicomisos financieros con oferta pública de

valores fiduciarios....................................................................................................................... 727

  1. La tutela legal del consumidor en el fideicomiso financiero con oferta pública de valores fiduciarios.............................................................................................................................................. 729
    1. El régimen de protección a los inversores en el ámbito del mercado

de capitales........................................................................................................................................ 729

  1. Concepto de inversor 729
  2. La protección de los inversores como objetivo de la regula-

ción del mercado de capitales....................................................................................................................... 731

  1. El consumidor, el proveedor y la relación de consumo en el ámbito inmobiliario en la ley 24.240.................................................................................................................................... 736
    1. El consumidor inmobiliario 736
    2. El proveedor inmobiliario 738
    3. La relación de consumo inmobiliaria 739

 

  1. Análisis sobre la procedencia de la aplicación de la ley 24.240 a los fideicomisos financieros inmobiliarios con oferta pública

de valores fiduciarios........................................................................................................................................ 740

  1. Planteo de la cuestión 740
  2. Postura integradora 740
  3. Postura restringida 745
  1. Consideraciones finales 746

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 747

 

SECCIÓN IV

CONTRATOS INMOBILIARIOS DE CONSUMO: ASPECTOS ESPECIALES

 

Capítulo XXI

 

PARTICULARIDADES DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA Y DE PERMUTA DE CONSUMO

 

  1. Introducción 751
  2. Acerca de cuándo la compraventa inmobiliaria tipifica como de con-

sumo.................................................................................................................................................. 753

  1. Generalidades 753
  2. Situación de vulnerabilidad del consumidor 754
  3. Destino final de la cosa inmueble 756
  4. Situación de superioridad del proveedor 756
  1. Particularidades en cuanto al objeto inmueble 758
    1. Determinación del inmueble 758
    2. El inmueble en sede catastral 760
  2. Particularidades en cuanto al objeto precio 764
    1. Determinación del precio 764
    2. Precio en moneda extranjera 765
    3. Precio y criptomonedas 766
  3. Algunas advertencias notariales para la compraventa inmobiliaria 771
  4. Derecho de consumo y actuación registral ante la compraventa inmobiliaria.............................................................................................................................................. 777
  5. Particularidades del boleto de compraventa 783
    1. Naturaleza jurídica. Conflictos 783
    2. Boleto de compraventa electrónico 786

 

 

  1. El boleto de compraventa de la ley 14.005 y de la prehorizonta-

lidad........................................................................................................................................ 793

  1. Particularidades de la compraventa inmobiliaria en relación con

otros derechos reales más allá del dominio.................................................................................................................................................. 798

  1. Compraventa internacional y contratos de consumo 804
  2. Particularidades de la permuta inmobiliaria 808
  3. Conclusiones: bienes jurídicos tutelados 811

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 815

Capítulo XXII

ESTATUTOS DE LAS POSICIONES DEL BENEFICIARIO Y DEL FIDEICOMISARIO CONSUMIDORES

  1. Encuadramiento 817
  2. El fiduciario como proveedor 819
  3. Consumidor en las relaciones que se establecen en los fideicomisos 820
    1. Beneficiario consumidor 820
      1. Encuadramiento 820
      2. Fiduciante-beneficiario como consumidor directo 821
      3. Beneficiario como consumidor directo 822
      4. Cesionario del beneficiario, siempre que sea destinatario

final....................................................................................................................... 823

  1. Quid de las personas humanas o jurídicas como consumi-

dores indirectos....................................................................................................................... 824

  1. Fideicomisario como consumidor 824
    1. Encuadramiento 824
    2. Fiduciante-fideicomisario como consumidor directo 825
    3. Fideicomisario como consumidor directo 825
    4. Cesionario del fideicomisario, siempre que sea destinatario

final....................................................................................................................... 826

  1. Quid de las personas humanas o jurídicas consumidores

indirectos....................................................................................................................... 826

  1. El consumidor y el régimen de sustituciones legales de los benefi- ciarios y fideicomisarios.................................................................................................................................... 826
  1. Derechos y obligaciones del beneficiario y fideicomisario consumido-

res.................................................................................................................................................. 827

  1. Precisiones previas: la separación patrimonial 827
    1. Caracterización 827

 

  1. Efectos respecto de las posiciones jurídicas del beneficiario y del fideicomisario. Los terceros en el ámbito de las

relaciones externas....................................................................................................................... 828

  1. Acreedores personales del fiduciario y del fiduciante 829
  2. Acreedores del beneficiario y del fideicomisario 829
  3. Requisitos y forma del contrato de fideicomiso de consumo inmo- biliario.................................................................................................................................... 829
    1. Generalidades 829
    2. Requisitos del contrato 829
    3. Modo de redacción y prohibición de reenvíos 832
    4. Forma 833
  4. Régimen especial de cláusulas abusivas 834
    1. Generalidades 834
    2. Las limitaciones contractuales a los derechos disponibles

del beneficiario y del fideicomisario consumidores....................................................................................................................... 834

  1. Cláusulas que no pueden ser declaradas abusivas 836
  2. Derechos 836
    1. Integración de los contenidos publicitarios al contrato 836
    2. Si la contratación fue a distancia o fuera del estableci-

miento: derecho a la revocación del contrato....................................................................................................................... 837

  1. A exigir la transferencia del inmueble 838
  2. A exigir al fiduciario la inscripción del contrato para opo- nibilidad a terceros................................................................................................................... 839
  3. Derecho a la rendición de cuentas y a la información 840
  4. Solicitar la remoción del fiduciario y la adopción de medi-

das de administración del patrimonio....................................................................................................................... 842

  1. Condiciones de atención y trato equitativo y digno 844
  2. Exigir la protección de los bienes fideicomitidos y subro-

garse en los derechos del fiduciario....................................................................................................................... 844

  1. Exigir el cumplimiento de la obligación de seguridad por el fiduciario................................................................................................................... 845
  2. Pedir la liquidación judicial del patrimonio separado por insuficiencia................................................................................................................... 846
  3. Obligaciones 848
    1. Encuadramiento. Obligación nuclear 848
    2. Pagar la retribución del fiduciario, si se hubiera pactado 849
    3. Adelanto de gastos, si se hubiera pactado 849
  4. Impacto de las normas de derecho del consumidor sobre los debe-

res del fiduciario........................................................................................................................................ 850

  1. Factor de atribución 850
  2. Separación patrimonial 850

 

 

 

 

TOMO II

ÍNDICE GENERAL

 

 
 
 

 

 

 

SECCIÓN IV

CONTRATOS INMOBILIARIOS DE CONSUMO: ASPECTOS ESPECIALES

(CONTINUACIÓN)

 

Capítulo XXIII

 

REGULACIÓN ESPECIAL PARA EL TOMADOR CONSUMIDOR EN EL CONTRATO DE LEASING

I.  Introducción .......................................................................................                     3

  1. El leasing como contrato en el Código Civil y Comercial...................           5

1. La unificación civil y comercial .....................................................           5

2. Del método de regulación de los contratos ....................................          6

3. Método del leasing ........................................................................                 7

4. Definición legal .............................................................................                  8

a)  Terminología........................................................................                       9

b) Análisis ...............................................................................                     9

  1. Nuestra definición............................................................................................... 10
  2. Caracteres............................................................................................................... 10
  1. Elementos............................................................................................................................. 11
    1. Elementos esenciales generales................................................................... 11
    2. Elementos esenciales particulares............................................................. 12
  2. Comparación con otros contratos........................................................................... 12
    1. Con la compraventa........................................................................................... 13
    2. Con la locación.................................................................................................... 13
    3. Con la consignación............................................................................................ 13
    4. Con el renting........................................................................................................ 14
  3. Ámbito subjetivo del leasing...................................................................................... 14

 

  1. Dador 14
  2. Tomador 14
  1. De las modalidades 15
  2. Leasing financiero 16
    1. A persona indicada (art. 1231, inc. a]) 17
    2. Según especificaciones brindadas por el tomador (art. 1231,

inc. b])......................................................................................................................... 17

  1. Cesión de posición contractual (art. 1231, inc. c]) 18
  1. Leasing operativo 18
    1. Noción 18
    2. Propiedad anterior del dador (art. 1231, inc. d]) 19
  2. Leasing de retro o retroleasing 19
    1. Noción 19
    2. Adquirirse por el dador al tomador (art. 1231, inc. e]) 20
    3. Crítica del retroleasing 20
    4. Recepción irrestricta de la figura 21
  3. Subleasing 21
    1. Noción 21
    2. A disposición jurídica del dador (art. 1231, inc. f]) 22
    3. Titularidad jurídica del dador 22
  4. Ámbito de aplicación objetivo 23
    1. Bienes inmuebles 24
    2. Bienes muebles 25
    3. Propiedad industrial: marcas,   patentes   y   modelos   indus- triales............................................................................................................ 26
    4. Software 27
    5. Servicios y accesorios 27
    6. Otros objetos posibles 28
  5. Del canon 28
    1. Terminología 28
    2. Crítica 29
    3. Determinación: libertad de las partes 29
    4. Cuantificación del canon 30
    5. Composición del canon 31
    6. Moneda de pago 32
    7. Periodicidad del canon 32
  6. Opción de compra 32
    1. Elemento tipificante 32
    2. Naturaleza jurídica de la opción 33

 

  1. Precio de ejercicio y autonomía privada........................................................... 34
    1. Momentos para la fijación del precio....................................................... 34
    2. Determinación del precio. Sistema rígido y flexible......................... 34
    3. Razonabilidad y pautas.................................................................................... 35
    4. De la forma de la opción................................................................................. 36
    5. Interpretación de la opción............................................................................ 36
  2. Forma del contrato y su instrumentación........................................................ 37
  3. Inscripción registral y oponibilidad.................................................................... 38
    1. De la inscripción.................................................................................................. 38
    2. Según la naturaleza del bien......................................................................... 38
    3. Efectos de la registración................................................................................ 38
  1. El leasing en la relación de consumo.......................................................................... 39
    1. Ámbito subjetivo.............................................................................................................. 39
      1. El consumidor como tomador...................................................................... 39
      2. El dador como proveedor............................................................................... 40
    2. Ámbito objetivo................................................................................................................. 41
    3. Causa fin............................................................................................................................... 42
    4. Vínculo jurídico................................................................................................................. 43
      1. Entre las partes.................................................................................................... 43
      2. Frente a terceros................................................................................................. 43
    5. Consecuencias jurídicas del derecho del consumidor en el leasing......... 43
      1. Deber de información....................................................................................... 44
      2. Deber de seguridad............................................................................................ 45
      3. En la publicidad.................................................................................................... 46
      4. En el contenido del contrato (cláusulas abusivas)............................ 47
      5. Conexidad contractual...................................................................................... 47
      6. Régimen de garantías........................................................................................ 48
      7. Responsabilidad del tomador o guardián............................................... 48
  2. El leasing inmobiliario de consumo............................................................................. 51
    1. Generalidades..................................................................................................................... 51
    2. Bienes inmuebles............................................................................................................. 51
    3. Derechos del tomador inmobiliario....................................................................... 52
      1. Derecho de uso y goce como derecho personal.................................. 52
      2. Derecho de adquisición del bien inmueble........................................... 53
      3. Derecho de prórroga contractual................................................................ 53
      4. Derecho a rechazar el bien............................................................................ 54
      5. Derecho de locación del bien........................................................................ 54
      6. Derecho a la garantía de saneamiento...................................................... 54

 

  1. Derecho de accionar 54
  2. Obligaciones del tomador inmobiliario 55
    1. Del uso de los bienes conforme a su destino 55
    2. Conservación del bien. De los gastos 55
    3. Obligación de facilitar la inspección 57
    4. Prohibición de disposición jurídica 57
    5. Restitución del bien 58
    6. Pagar el canon y el valor residual 58
  3. Comparación crítica con el contrato de locación 59
    1. El distingo del leasing con la locación 59
    2. De las incompatibilidades 61
  4. Comparación crítica con el contrato de compraventa 62
    1. El factor temporal 62
    2. El objeto del contrato 63
    3. Pago del precio 63
  1. La responsabilidad, acciones y garantías en el leasing inmobiliario 63
    1. Distintas hipótesis 63
    2. Leasing financiero 64
      1. La obligación de entrega 64
      2. Liberación convencional de la entrega 65
      3. Consecuencias del incumplimiento: del proveedor. Del

dador......................................................................................................................... 66

  1. Nuestra opinión 68
  2. Liberación de la garantía de saneamiento 69
  3. Leasing operativo 70
    1. Obligación de entrega 70
    2. Consecuencias del incumplimiento 70
    3. De la garantía de saneamiento 71
  1. Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles 71
    1. Aplicación restrictiva 71
    2. Demás incumplimientos y la integración normativa 72
    3. Procedimiento legal ante el incumplimiento del canon en el leasing

inmobiliario.......................................................................................................................................... 73

  1. Pago menor de un cuarto del canon 73
  2. Pago de un cuarto o más pero menos de tres cuartos del canon............................................................................................................ 75
  3. Pago superior a los tres cuartos de los cánones 76
  4. Desalojo del inmueble. Vía ejecutiva 77

 

  1. De la prescripción y caducidad 78
  1. Conclusiones 79

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 80

Capítulo XXIV

LOCACIÓN INMOBILIARIA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR

  1. Introducción 81
  2. Definición del contrato de locación 83
    1. La definición en el Código Civil derogado 83
    2. La definición en el Código vigente 84
    3. Obligaciones nucleares 84
  3. Caracteres del contrato de locación inmobiliaria 85
  4. El contrato de locación como contrato de consumo 89
    1. Normativa aplicable 89
    2. Marco constitucional 89
    3. Marco infraconstitucional 92
      1. Ley 24.240, en su versión originaria 92
      2. Ley 24.240 según el texto de la ley 26.361, sancionada el 7/4/2008 y modificada por la ley 26.994........................................................................................................... 93
      3. El contrato de consumo en el Código Civil y Comercial 94
      4. Sujeto tutelado: ¿todos los locatarios son consumidores? 94
      5. ¿Todos los locadores son proveedores de bienes? 95
  5. Efectos de considerar a la locación como un contrato de consumo 96
    1. Integración normativa 97
    2. Información al consumidor 97
    3. Vicios redhibitorios 98
    4. Las cláusulas abusivas del contrato 100
    5. Interpretación del contrato 109
    6. El régimen de daños 109
    7. La prescripción liberatoria 110

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 111

 

Capítulo XXV

CONTRATOS DE HIPOTECA Y DE ANTICRESIS ANTE EL CONSUMIDOR, CON PARTICULAR REFERENCIA A LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO

  1. Introducción 113
    1. Límites temáticos. Función económica y utilización en el tráfico inmobiliario.................................................................................................................................... 113
    2. La dicotomía deudor-débil y acreedor-fuerte 115
    3. La protección al consumidor y los derechos reales 115
    4. Vinculación con la función notarial 116
    5. Diagrama de la exposición 117
  2. Los caracteres de los derechos reales de garantía 117
  3. Convencionalidad 118
  4. Accesoriedad 119
  5. Especialidad en cuanto al crédito 120
    1. Créditos determinados 120
      1. Obligaciones pasibles de ser garantizadas. El impacto de las

letras hipotecarias....................................................................................................................... 121

  1. El monto de la garantía en las obligaciones dinerarias y no dinerarias................................................................................................................... 121
  2. La indexación y su prohibición. Hipotecas en garantía de obligaciones con unidad de vivienda (UVI) y con uni-

dad de valor adquisitivo (UVA): nociones y distinción....................................................................................................................... 122

  1. Obligaciones preexistentes a la garantía 125
  2. Prestaciones en moneda extranjera. Impotencia de la tutela al con- sumidor para neutralizar la lectura prevaleciente.................................................................................................................................... 126
  3. Créditos indeterminados 127
  4. El monto del gravamen. Hipotecas cerradas e hipotecas de máximo, abiertas o de techo. Reflexiones sobre la anticresis.................................................................................................................................... 127
  5. Algunos impactos específicos de la protección al consumidor en materia de créditos.................................................................................................................................... 129
  1. Duración del derecho real y duración de su inscripción. La reforma de la ley 27.271, el derecho transitorio y la protección del consu-

midor.................................................................................................................................................. 132

  1. La hipoteca 132
  2. La anticresis 133
  3. El derecho transitorio en la modificación del plazo de caducidad de

la inscripción de la hipoteca........................................................................................................................................ 134

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 136

 

 

SECCIÓN V

SITUACIONES JURÍDICO REALES DERIVADAS

 

Capítulo XXVI

 

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

ANTE LAS SITUACIONES JURÍDICAS DE CONSUMO

 

  1. Los derechos reales y las situaciones jurídicas de consumo 141
  2. Presencia del consumo en la propiedad horizontal clásica 143
    1. Situaciones jurídicas que son de consumo 143
      1. Pretendidas implicancias de la destinación de las unidades funcionales................................................................................................................... 143
      2. Sujetos involucrados 144
    2. Situaciones jurídicas que no son de consumo en la propiedad hori- zontal.................................................................................................................................... 147
  3. El administrador como proveedor 150
    1. Planteamiento 150
    2. Es órgano de administración y de ejecución 150
    3. Su calidad de órgano no desmiente la naturaleza de proveedor respecto del consorcista.................................................................................................................................... 151
  4. Singularidades en el subconsorcio 156
  5. Ciertas derivaciones de la mentada relación de consumo donde el administrador es proveedor.............................................................................................................................................. 156
    1. Planteamiento 156
    2. Deber de información 157
    3. Deber de seguridad 160
    4. Trato digno y equitativo 160
  6. Relación del consorcio con terceros proveedores 161
  7. Quid del contrato de reglamento 162
  8. El derecho de consumo en el tránsito a la propiedad horizontal. El consorcio de hecho 163
  9. Consideraciones finales 165

 

 

Capítulo XXVII

RELACIONES JURÍDICAS DE CONSUMO ANTE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS COMO ESPECIE

  1. Introducción 167
  2. Las condiciones de la contratación moderna. El derecho del consu-

midor.................................................................................................................................................. 170

  1. La relación de consumo 170
  2. La responsabilidad precontractual 171
  3. La buena fe 171
  4. Sujetos de la relación de consumo 172
    1. Consumidor 172
    2. Proveedor 173
    3. Objeto 173
    4. Causa 173
    5. El deber de información 173
    6. Ofertas agresivas 174
  1. Derecho ambiental 174
    1. Prevención 177
    2. Tutela jurisdiccional 179
    3. Los pasivos ambientales 181
    4. La participación ciudadana. Audiencias públicas 182
    5. El impacto ambiental producido por los desarrollos contemporá-

neos a la luz de la jurisprudencia........................................................................................................................................ 182

  1. Derecho urbanístico 184
  2. Los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial 186
    1. Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos o en especie. Marco

legal........................................................................................................................................ 188

  1. Clubes de campo 188
  2. Parques industriales 192
  3. Centros de compras 193
  4. Los conjuntos inmobiliarios y la protección del consumidor 193
  5. El fideicomiso inmobiliario y los conjuntos inmobiliarios 197
  6. Los conjuntos preexistentes y el derecho del consumidor 199
  7. Derecho del consumidor y los contratos conexos en los conjuntos inmobiliarios.................................................................................................................................... 206
  1. Conclusión 210

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 210

 

 

Capítulo XXVIII

 

LOS ADQUIRENTES DE LOS DERECHOS REALES DE TIEMPO COMPARTIDO Y CEMENTERIO PRIVADO

COMO CONSUMIDORES

 

  1. Necesarias acotaciones previas 213
  2. Un poco de historia 216
  3. Los contratos de tiempo compartido y de cementerio privado 221
  4. Los distintos vínculos contractuales 223
    1. Tiempo compartido 223
    2. Cementerio privado 227
  5. Problemas y soluciones 228
  6. Análisis jurisprudencial 237
    1. Trato digno. Discriminación 237
    2. Deber de información 239
    3. Deber de información y cláusulas abusivas 241
    4. In dubio pro consumidor 242
    5. Carga probatoria 244
    6. El no adquirente 246
    7. Cláusula abusiva 248
    8. Prórroga de jurisdicción 248
    9. Expensas. Abuso 249
    10. Cláusula abusiva 250
    11. Incumplimiento de la oferta 251
    12. Administración 251
    13. Arrepentimiento 253
  7. Cierre 255

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 255

 

SECCIÓN VI

OTRAS TUTELAS DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

 

Capítulo XXIX

 

ALCANCES DEL DEBER DE PREVENIR LOS DAÑOS. LA CONFIGURACIÓN EN LA RESPONSABILIDAD OBLIGACIONAL Y LOS VALORES EN JUEGO PARA LAS RELACIONES DE CONSUMO

  1. Introducción 259
  2. La unificación de los sistemas de la responsabilidad civil y la sub- sistencia de la responsabilidad obligacional o contractual como régimen específico y diferenciado.............................................................................................................................................. 260
  3. La configuración de la función preventiva de la responsabilidad en el ámbito obligacional y contractual.............................................................................................................................................. 261
  4. El debate abierto y su incidencia en el derecho del consumo 265
  5. La preocupación por el consumidor inmobiliario 266
  6. La prevención en la esfera de la responsabilidad contractual 267
  7. La prevención en los contratos inmobiliarios de consumo 271
    1. La información como técnica de prevención en los contratos inmo- biliarios.................................................................................................................................... 271
    2. La prevención en materia de información y documentación inmo- biliaria.................................................................................................................................... 277
  8. La prevención mediante el control de cláusulas abusivas 278
    1. Cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos y honorarios derivados de la preparación y otorgamiento de la titulación.................................................................................................................................... 279
    2. Cláusulas que prohíben la cesión del contrato o los derechos que emergen de este sin autorización expresa del proveedor.................................................................................................................................... 279
    3. Facultades a favor del proveedor de rescindir o resolver el contrato

sin previa comunicación o ante incumplimientos no esenciales........................................................................................................................................ 280

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 284

Capítulo XXX

TUTELA DEL CRÉDITO: RÉGIMEN ESPECIAL DEL DEBER DE RESPONDER POR LOS DAÑOS CAUSADOS AL CONSUMIDOR

  1. Introducción. Aclaraciones 287
  2. Bases para el enfoque del problema 288
    1. El sistema de protección del consumidor 288
    2. La asistematicidad normativa del sistema tuitivo del consumidor.

Sus proyecciones en materia resarcitoria........................................................................................................................................ 290

  1. El “diálogo de fuentes” como método de interpretación 291
  2. Las respuestas en caso de vulnerabilidad estructural e hipervulne- rabilidad.................................................................................................................................... 293
  3. Síntesis conclusiva 295
  1. La unificación relativa de las dos órbitas de la responsabilidad civil 295
    1. La cuestión en las relaciones de consumo 295
    2. Responsabilidad “obligacional” y “extraobligacional” 296
    3. Lo unificado y las diferencias 297
  2. La estructura esencial de la responsabilidad por daños causados al consumidor.............................................................................................................................................. 298
  3. Los presupuestos de la responsabilidad civil en la causación de daños

al consumidor.................................................................................................................................................. 300

  1. Preliminar 300
  2. La configuración de la responsabilidad civil 300
  3. La relación de causalidad 301
    1. Autoría y eximentes 301
    2. La carga de la prueba 303
  4. La antijuridicidad 304
  5. El factor de atribución 304
  6. Los daños resarcibles 305
    1. Aplicación de las reglas del Código Civil y Comercial 305
    2. La indemnización del “daño directo” 305
  1. Algunos supuestos particulares, con especial referencia al consumi-

dor inmobiliario.................................................................................................................................................. 306

  1. La responsabilidad por incumplimiento obligacional y contractual.

Sus efectos........................................................................................................................................ 306

  1. La responsabilidad de los profesionales de la construcción y demás intervinientes en la cadena de producción y comercialización

de inmuebles. Aspectos generales........................................................................................................................................ 309

  1. Caracterización 309
  2. Multiplicidad de sujetos y vínculos jurídicos 310
  3. El factor de atribución 310
  4. Responsabilidad contractual durante la realización de la

obra....................................................................................................................... 310

  1. La relación de consumo 311
  2. La responsabilidad por las cosas y productos defectuosos frente al consumidor. Su aplicación a los inmuebles.................................................................................................................................... 311
  3. El caso de responsabilidad después de entregada la obra por ruina producida en edificios o inmuebles   destinados   a   larga   dura- ción.................................................................................................................................... 315
    1. La regla general 315
    2. Legitimados activos y pasivos 315
    3. Factor de atribución 316
    4. Plazo de caducidad 316
    5. Nulidad absoluta de las cláusulas de dispensa de la respon- sabilidad. Remisión................................................................................................................... 316
  4. La responsabilidad por los servicios 317
  5. La cuestión de la solidaridad de la cadena de producción y comer- cialización.................................................................................................................................... 318
    1. Sobre la solidaridad 318
    2. La responsabilidad solidaria del art. 40 de la ley 24.240 319
    3. La responsabilidad en el caso de una acción de cumpli-

miento obligacional....................................................................................................................... 322

  1. El incumplimiento del deber de informar 322
  2. La particular situación de los “riesgos de desarrollo” 323
  3. El daño moral, con especial referencia al causado en el marco del incumplimiento obligacional.................................................................................................................................... 326
  4. La obligación de seguridad. Remisión 328
  5. La prescripción liberatoria 328

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 330

Capítulo XXXI

SANCIÓN PECUNIARIA DISUASIVA

  1. Concepto 331
  2. Antecedentes extranjeros 332
  3. Daños punitivos en Estados Unidos 335
    1. Introducción 335
    2. Monto de la condena. Topes o techos 337
    3. Destino de la condena. Como principio general, se otorga a la víctima.................................................................................................................................... 338
    4. Productos elaborados y daños punitivos 341
    5. Los tipos de conductas que dan lugar a daños punitivos en casos

de derecho del consumo........................................................................................................................................ 342

  1. Otros ejemplos de daños punitivos por productos elaborados 343
  1. Antecedentes en nuestro país 347
  2. La ley 26.361. El art. 52 bis. La recepción de los daños punitivos en

la Argentina. Análisis de la norma.................................................................................................................................................. 348

  1. Denominación. Clasificación 348
  2. Sujetos involucrados. Legitimación activa y pasiva 351
  3. Instancia de parte 352
  4. Presupuestos de procedencia. Elementos para tomar en cuenta 352
    1. Gravedad del hecho 354
    2. “Demás circunstancias” 354
    3. El daño causado 354
    4. Posición en el mercado del infractor 355
    5. Cuantía del beneficio obtenido 355
    6. Dolo o culpa grave, para el consumidor o terceros 356
    7. Reincidencia 356
    8. Determinación del monto 357
    9. El tope y sus problemas 359
    10. Responsabilidad solidaria 359
    11. Aspectos procesales 360
  5. Violación al trato digno y prácticas abusivas 362
  1. El Proyecto de Código Civil y Comercial 363
    1. El texto proyectado 363
    2. Nacimiento de la expresión sanción pecuniaria disuasiva 363
    3. Legitimación para reclamar sanción pecuniaria disuasiva 363
    4. El destino de la multa 364
    5. Pautas de imposición 365
      1. Las circunstancias del caso 365
      2. La gravedad de la conducta del sancionado 365
      3. Su repercusión social 366
      4. Los beneficios que obtuvo o pudo obtener 366
      5. Los efectos disuasivos de la medida 366
      6. El patrimonio del dañador 366
      7. La posible existencia de otras sanciones penales o adminis- trativas................................................................................................................... 366
    6. El actual texto de los arts. 1714 y 1715 del Código Civil y Comer-

cial........................................................................................................................................ 367

  1. La ley 26.944 de Responsabilidad del Estado................................................... 368
    1. Introducción..................................................................................................................... 368
    2. Jurisprudencia de los Estados Unidos................................................................ 368
    3. Mitigación de la responsabilidad del Estado.................................................. 370
  2. La Ley de Defensa de la Competencia................................................................. 371
  3. El proyecto de reforma a la Ley de Defensa del Consumidor.................... 373
    1. El texto................................................................................................................................ 373
    2. La denominación........................................................................................................... 373
    3. Carácter discrecional................................................................................................... 374
    4. Presupuestos de procedencia................................................................................. 374
    5. Legitimación..................................................................................................................... 376
    6. Posibilidad de imposición de oficio..................................................................... 376
    7. Monto.................................................................................................................................. 377
    8. Topes................................................................................................................................... 377
    9. Destino................................................................................................................................ 377
    10. Solidaridad..................................................................................................................... 379
    11. No asegurabilidad....................................................................................................... 380
      1. Planteamiento.................................................................................................... 380
      2. La regla McNulty en Estados Unidos..................................................... 380
      3. Las propuestas de reformas en otros países...................................... 381
      4. Opinión personal.............................................................................................. 382
  4. Conclusión............................................................................................................................... 383

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 384

Capítulo XXXII

LOS APORTES DEL DERECHO DEL CONSUMIDOR EN LO INMOBILIARIO, CON ESPECIAL REFERENCIA AL DEBER DE SEGURIDAD

  1. Introducción............................................................................................................................. 387
  2. La transformación de la teoría de los bienes en el derecho civil (impac-

tos en las relaciones de consumo)......................................................................... 388

  1. La mutación constante de la teoría de los bienes en el derecho

civil............................................................................................................................... 388

  1. La teoría de los bienes en el Código Civil y Comercial.............................. 390
  2. Lo que se mantiene en el Código Civil y Comercial de la teoría de

los bienes.................................................................................................................. 390

  1. La reformulación de la teoría de los bienes en el Código Civil y Comercial.................................................................................................................................... 390
  2. ¿Cómo el reconocimiento de estos bienes en el Código Civil y Comercial impacta en la mirada del derecho del consumidor

de cosas inmuebles?........................................................................................................................................ 393

  1. La teoría de los bienes en el derecho del consumidor 393
    1. El uso de las categorías de la teoría de los bienes del derecho civil

como categorías de base de la regulación consumerista........................................................................................................................................ 394

  1. El rol de las categorías decimonónicas de cosas muebles e inmuebles y cosas consumibles y no consumibles................................................................................................................... 394
  2. La visión sobre los bienes inmateriales 394
  3. Las innovaciones del derecho del consumidor en la teoría de los bienes: la categoría de los productos elaborados.................................................................................................................................... 395
    1. Los productos en el derecho civil 395
    2. Los productos elaborados en el derecho del consumidor 396
    3. Los productos en el derecho proyectado y su relación con

las cosas inmuebles....................................................................................................................... 397

  1. Los productos naturales 398
  1. La problemática de las cosas inmuebles en el derecho del consumidor 400
    1. Las cosas inmuebles en el ámbito de aplicación de la ley 24.240 400
      1. El destino de vivienda en la calificación como contrato de consumo y el juego del derecho fundamental de

acceso a la vivienda digna....................................................................................................................... 401

  1. El diálogo de fuentes para establecer el derecho aplicable a los problemas originados en la adquisición de cosas

inmuebles....................................................................................................................... 401

  1. Las cosas inmuebles en las relaciones de consumo: el uni-

verso de contratos incluidos....................................................................................................................... 402

  1. Los profesionales que intervienen en la contratación inmo-

biliaria de consumo....................................................................................................................... 402

  1. Cementerios privados, clubes de campo y tiempos compartidos 403
  2. La protección del consumidor locatario de inmueble 404
    1. Los contratos de locación de bienes inmuebles bajo el dere-

cho del consumidor....................................................................................................................... 404

  1. Fragmentación y materialización del contrato de locación

de inmuebles....................................................................................................................... 405

  1. ¿Bajo qué condiciones un contrato de locación de inmue-

bles puede ser calificado como de consumo?....................................................................................................................... 407

  1. El diálogo de las fuentes 408
  2. La protección del consumidor en la compraventa inmobiliaria 408
    1. De la compraventa a las compraventas: las compraventas

de consumo....................................................................................................................... 408

  1. Reglas propias de la compraventa inmobiliaria 410
  2. La protección del consumidor en el contrato de obra 412
  3. El aporte del derecho del consumidor a la protección del consumi-

dor de cosas inmuebles........................................................................................................................................ 413

  1. El aporte del derecho del consumidor a la protección del

locatario de inmuebles....................................................................................................................... 413

  1. El aporte del derecho del consumidor a la protección del consumidor comprador de inmuebles................................................................................................................... 414
  2. El aporte del derecho del consumidor a la protección del consumidor de obra de inmuebles................................................................................................................... 416
  1. La perspectiva del daño en la persona de los consumidores de cosas inmuebles.............................................................................................................................................. 417
    1. Introducción 417
    2. Los inmuebles seguros 417
    3. La relectura de supuestos de daños en la persona del consumidor

de inmuebles........................................................................................................................................ 420

  1. Una relectura del daño a la persona del locatario-consumi-

dor, obligación de seguridad y culpa de la víctima....................................................................................................................... 420

  1. Una relectura del daño a los terceros originados en la obra

sobre el inmueble y la figura del bystander....................................................................................................................... 422

  1. Los aportes potenciales del derecho del consumidor para tratar los daños a la persona del consumidor de

inmuebles....................................................................................................................... 424

  1. Las acciones colectivas para la prevención del daño 427

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 431

 

Capítulo XXXIII

 

EL RÉGIMEN DE LOS VICIOS OCULTOS DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL EN EL MARCO DEL DERECHO DEL CONSUMO

INMOBILIARIO

 

  1. Introducción 433
  2. Interacción del régimen del consumidor con el régimen de los vicios ocultos del Código Civil y Comercial. Su aplicación a las relaciones

de consumo.................................................................................................................................................. 433

  1. Consideraciones generales. Ámbito de aplicación del art. 18. El

caso de las operaciones inmobiliarias........................................................................................................................................ 433

  1. Responsabilidad civil objetiva 437

 

  1. ¿Cesa o no la garantía si el adquirente conoció o pudo conocer la existencia del vicio?.................................................................................................................................... 439
    1. Introducción 439
    2. Planteo del problema 440
    3. Cómo juega la excepción respecto de los vicios ocultos 441
    4. La contraexcepción del enajenante profesional 445

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 455

 

SECCIÓN VII SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS

 

Capítulo XXXIV

 

INTERSECCIONES ENTRE EL DERECHO DE CONSUMO Y EL DERECHO PROCESAL

  1. Introducción............................................................................................................................. 459
  2. El trámite procedimental................................................................................................. 461
  3. El alcance del beneficio de gratuidad...................................................................... 462
  4. La carga de la prueba....................................................................................................... 465
    1. Las soluciones al problema de la falta de prueba al resolver................ 466
    2. Las críticas a la denominada “teoría de la carga dinámica proba-

toria”........................................................................................................................... 468

  1. La inaplicabilidad de la teoría de las cargas probatorias dinámicas

al derecho de consumo...................................................................................... 475

  1. Otras cuestiones vinculadas a la carga de la prueba en la ley 24.240.... 477

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega..................................... 479

Capítulo XXXV

MEDIACIÓN

  1. La mediación como alternative dispute resolution............................................... 481
  2. Características de la mediación.................................................................................... 482
    1. Participación de las partes....................................................................................... 482
    2. Intervención de un tercero neutral e imparcial............................................ 483
      1. Carácter de la intervención......................................................................... 483
      2. La elección del mediador............................................................................. 484
      3. La imparcialidad del mediador elegido por una parte 485
    3. Voluntariedad 486
      1. Planteamiento 486
      2. Obligatoriedad impuesta en las legislaciones locales 487
      3. Voluntariedad vs. obligatoriedad en el derecho extranjero 488
    4. Control sobre el proceso y el resultado 490
    5. Confidencialidad 491
    6. Inmediatez 493
    7. Optimización del tiempo y disminución de los costos 494
  3. Algunos aspectos particulares de la mediación en conflictos suscita-

dos en relaciones de consumo inmobiliario.................................................................................................................................................. 494

  1. Determinación de la “cosa mediada” 494
  2. Legitimaciones activa y pasiva del reclamo 495
    1. Supuesto de martilleros y corredores comercializadores. El profesional corredor................................................................................................................... 496
    2. Contratos de fideicomiso 497
    3. Tiempos compartidos 499
    4. Cementerios privados 500
  3. Locación de inmuebles: mediación previa y obligatoria para des- alojos. Ley 27.551.................................................................................................................................... 501
    1. Aspectos generales 501
    2. Acciones tendientes para efectivizar las medidas 503
    3. Conflictividad a partir del índice de actualización de precios

de locaciones destinadas a vivienda....................................................................................................................... 504

  1. Ley 26.993 sobre resolución de conflictos en materia de relaciones

de consumo........................................................................................................................................ 505

  1. La mediación suspensiva del curso de la prescripción y la caducidad 506
    1. Suspensión de la prescripción 506
    2. Disposiciones particulares en los regímenes locales 507
    3. Mediación suspensiva de la caducidad 508
    4. ¿Quién suspende la prescripción o caducidad? ¿Acreedor   o mediador?.................................................................................................................................... 509
    5. Ámbito subjetivo de la suspensión 510

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 511

Capítulo XXXVI

PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS

  1. Introducción 513
  2. Los procedimientos administrativos de defensa de las y los consumi-

dores.................................................................................................................................................. 513

  1. Procedimientos de resolución de conflictos 514
    1. Ventanilla única federal de defensa de las y los consumi- dores................................................................................................................... 516
    2. Procedimiento de facilitación para consumidores hipervul- nerables................................................................................................................... 516
    3. Conciliación 520
    4. Procedimientos locales 522
    5. Arbitraje de consumo 523
    6. Defensor del cliente 524
  2. Procedimiento administrativo sancionador 526
    1. Aspectos sustantivos 526
    2. Sanciones 528
    3. Prescripción 534
    4. Aspectos adjetivos 535
  1. Los inmuebles como objeto de reclamos y denuncias en los procedi- mientos administrativos de defensa de las y los consumidores.............................................................................................................................................. 542
  2. El consumidor inmobiliario en la jurisprudencia administrativa 546
    1. Falta de identidad en el metraje entre lo ofertado y lo entregado 546
    2. Alcances de garantías para inquilinos 546
    3. Publicidad engañosa 547
    4. Efectos de la publicidad 547
    5. Obligación de informar 547

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 548

Capítulo XXXVII

TUTELA JUDICIAL INDIVIDUAL Y COLECTIVA

  1. Introducción 549
  2. Principios generales de los procesos de “consumo” 550
    1. El principio de “eficacia” en el art. 42 de la Constitución Nacional 551
    2. El principio protectorio 552

 

  1. La celeridad de los procesos................................................................................... 552
  2. La justicia específica.................................................................................................... 553
    1. Su necesidad........................................................................................................ 553
    2. La justicia de las relaciones de consumo de la CABA................... 554
  3. La gratuidad de los procesos.................................................................................. 554
  4. El deber de colaboración con el proceso y las cargas probatorias........ 555
  1. El proceso individual de consumo............................................................................ 556
    1. Requisitos previos......................................................................................................... 556
      1. La provincia de Buenos Aires.................................................................... 556
      2. La justicia nacional.......................................................................................... 556
      3. La justicia de la Ciudad de Buenos Aires............................................. 557
    2. Medidas cautelares y tutelas preventivas......................................................... 558
      1. Diferencias........................................................................................................... 558
      2. Las medidas cautelares................................................................................. 560
      3. La acción preventiva....................................................................................... 563
    3. La sentencia individual............................................................................................... 565
      1. Alcances................................................................................................................. 566
      2. La imposición de daños punitivos........................................................... 566
    4. Efectos del recurso de apelación de la sentencia definitiva.................... 571
      1. En la justicia nacional..................................................................................... 571
      2. En la justicia de las relaciones de consumo de la CABA.............. 571
      3. En la provincia de Buenos Aires............................................................... 571
    5. Las medidas de aseguramiento del cumplimiento de la sentencia...... 571
  2. Los procesos colectivos de consumo........................................................................ 572
    1. Introducción..................................................................................................................... 572
    2. Diferencias entre derechos individuales y derechos colectivos............ 572
    3. La tutela de los derechos individuales homogéneos................................... 573
      1. Legitimación y representación.................................................................. 573
      2. Requisitos de admisibilidad........................................................................ 575
      3. Falta de necesidad de mediación previa............................................... 576
      4. La acción protectora de intereses colectivos promovidas por individuos en el Código para la Justicia de Rela-

ciones de Consumo de la CABA................................................. 577

  1. Publicidad y registro de las acciones colectivas............................... 578
  2. Derecho de opt-out........................................................................................... 579
  3. Alcances de la sentencia............................................................................... 579
  4. La tutela de los derechos colectivos.................................................................... 579

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 580

 

Capítulo XXXVIII

ARBITRAJE DE CONSUMO

  1. Introducción 581
  2. Nociones básicas de arbitraje 582
    1. Concepto y elementos característicos 582
      1. Carácter voluntario 582
      2. Intervención de un tercero independiente e imparcial ele- gido por o para las partes y que no forma parte de

ningún poder u órgano del Estado....................................................................................................................... 582

  1. Adversarial y de carácter adjudicatorio 583
  2. Decisión obligatoria y final 584
  3. Evolución y ventajas 585
    1. Celeridad 585
    2. Informalidad y flexibilidad 585
    3. Posibilidad de nombrar árbitros expertos en la materia a

decidir....................................................................................................................... 585

  1. Confidencialidad 586
  2. Costos 586
  1. El arbitraje en las relaciones de consumo 586
    1. Noción 586
    2. Perspectiva comparada 587
      1. Prohibición total 587
      2. Admisión irrestricta 588
      3. Admisión limitada 588
  2. Antecedentes del arbitraje de consumo en la Argentina 591
  3. Características del Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo 593
    1. Notas características 593
    2. Autoridad de aplicación 594
    3. Causas comprendidas y excluidas 594
    4. El acuerdo arbitral: acuerdo ad hoc y oferta pública de adhesión al sistema nacional de arbitraje de consumo.................................................................................................................................... 595
    5. El tribunal arbitral 597
    6. Notificaciones y prueba 599
    7. El procedimiento 600
      1. Tribunales colegiados de amigables componedores 601
      2. Tribunal unipersonal 602

 

  1. Arbitraje de derecho 602
  2. Laudo y recursos 603
  3. El arbitraje electrónico 603
  4. El Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo ante el consumidor inmobiliario.................................................................................................................................... 605
  1. Otros modelos de arbitraje institucional 605
    1. Tribunal de Arbitraje del Colegio de Escribanos 606
    2. Cámara Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa en Actividades Productivas, Centro de Mediación y Arbitraje

Comercial de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios........................................................................................................................................ 607

  1. Balance 609
  1. La arbitrabilidad de las cuestiones de consumo en el Código Civil y Comercial.............................................................................................................................................. 609
    1. El art. 1651, inc. c) del Código Civil y Comercial 609
    2. Una interpretación posible 610
    3. Una interpretación deseable 611
    4. Una reforma necesaria 612
  2. Conclusión 615

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 616

SECCIÓN VIII SISTEMATIZACIÓN JURISPRUDENCIAL

  1. Consumidores y actividad inmobiliaria 619
    1. Calificación de la posición de consumidor inmobiliario 619
      1. Distintos criterios 619
      2. Clases 620
      3. Regulación e importancia del consumidor inmobiliario 620
      4. Inclusiones 621
      5. Exclusiones 623
    2. Calificación de la posición de proveedor inmobiliario 624
      1. Intrascendencia del carácter de la persona del proveedor 624
      2. Alcances de la prestación de servicios profesionales 625
      3. Constructor 625
      4. Inmobiliaria 626
      5. Entidades financieras 627
    3. Empresario como consumidor inmobiliario 628
      1. Admisión de la categoría 628

 

  1. Criterio que postula que la persona jurídica no puede califi-

car como consumidor....................................................................................................................... 630

  1. Postura que afirma que las personas jurídicas sí pueden

integrar la posición de consumidor....................................................................................................................... 630

  1. Quid de la destinación mixta de lo adquirido 631
  2. Exclusiones especiales 631
  3. Reglas, valores y principios tutelares del consumidor inmobiliario 632
    1. Interpretación, integración y aplicación más favorable al consumidor................................................................................................................... 632
    2. Orden público involucrado 635
    3. Acceso al consumo 636
    4. Progresividad 637
  4. Protecciones genéricas y especiales del inmueble destinado a vivienda.................................................................................................................................... 637
    1. Generalidades 637
    2. Afectación a vivienda 638
  1. Estructuraciones jurídicas para los desarrollos inmobiliarios 640
    1. Propiedad horizontal 640
      1. Constitución 640
      2. Reglamento de propiedad horizontal 641
      3. Objeto 645
      4. Consorcio 651
      5. Facultades y deberes del titular 656
      6. Asamblea 669
      7. Administrador 671
      8. Expensas 672
      9. Obras nuevas 674
    2. Conjuntos inmobiliarios en sentido estricto con anterioridad al Código Civil y Comercial.................................................................................................................................... 675
      1. Estructurados como derechos personales 675
      2. Organizados como derechos reales 676
      3. Régimen jurídico plural 676
      4. Quid de la resolución de dominio sobre el lote 677
    3. Situación de los conjuntos inmobiliarios en sentido estricto con la entrada en vigor del Código Civil y Comercial.................................................................................................................................... 677
      1. Alcances de la adecuación de los conjuntos preexistentes a

la propiedad horizontal....................................................................................................................... 677

  1. Conjuntos inmobiliarios constituidos con posterioridad a la entrada en vigor del Código Civil y Comercial................................................................................................................... 680

 

  1. Contrato de fideicomiso como vehículo de emprendimientos inmo- biliarios.................................................................................................................................... 680
    1. Generalidades 680
    2. Hipótesis de conexidad contractual 681
    3. Patrimonio de afectación 682
    4. Fiduciante 683
    5. Fiduciario 683
    6. Beneficiario 688
    7. El fideicomiso y las ineficacias concursales 689
    8. Liquidación 689
  2. Contrato de obra y protección del consumidor 690
    1. Calificación como contrato de consumo 690
    2. Obras deficientes 690
    3. Responsabilidad del director de la obra 692
  3. Aseguramientos en los desarrollos inmobiliarios para el consumo 692
    1. Generalidades 692
    2. Constructor asegurado 695
    3. Seguro de incendio 698
    4. Seguro contra robo 702
  1. Comercialización de inmuebles 703
    1. Información y aspectos publicitarios en la comercialización 703
      1. Fundamento y proyecciones 703
      2. Obligación del proveedor 704
      3. Insatisfacción del deber de información y vicio de la

voluntad....................................................................................................................... 704

  1. Forma 705
  2. Publicidad engañosa 705
  3. Hipótesis de inejecución del deber de información 705
  4. Reclamaciones improcedentes 708
  5. Alcances del deber de responder 708
  6. Trato digno y equitativo en materia inmobiliaria 709
  7. Intermediación en negocios inmobiliarios 710
    1. Alcances del derecho de consumo 710
    2. Corretaje 710
    3. Autorización de venta 711
    4. Reserva 719
    5. Seña 722
    6. Contrato para persona a designar (la denominada “compra

en comisión”)....................................................................................................................... 725

 

  1. Formación progresiva del contrato: tratativas y oferta 727
    1. Gravitación del deber de información en las tratativas 727
    2. Pauta de conducta 728
    3. Proyectos inmobiliarios no concretados 728
    4. Efectos de la publicidad 729
    5. Responsabilidad precontractual 730
  2. Contratos por adhesión. Cláusulas abusivas y su casuística 731
    1. Concepto 731
    2. Interpretación en favor del consumidor adherente 731
    3. ¿Presunción de ignorancia “legítima”? 732
    4. Cláusulas abusivas 732
  3. Implicancias de la conexidad en la contratación inmobiliaria de consumo.................................................................................................................................... 736
  4. Contratación celebrada fuera de los establecimientos. Contratos a distancia.................................................................................................................................... 737
  5. Boleto de compraventa 737
    1. Naturaleza jurídica 737
    2. Régimen jurídico 739
    3. Recibo de posesión y vicios aparentes 744
    4. Resolución 744
    5. Cesión 748
  6. Designación, función y responsabilidad del escribano intervi-

niente........................................................................................................................................ 753

  1. Naturaleza de la función notarial 753
  2. Importancia de la función notarial 755
  3. Fe pública notarial 756
  4. Algunos deberes de conducta 758
  5. La tarea documentadora del escribano 760
  6. El escribano no está alcanzado por el derecho de consumo 760
  7. Designación para autorizar el acto 760
  8. Responsabilidad del escribano 763
  9. Financiamiento al consumidor. Garantías 784
    1. Operaciones de crédito 784
    2. Pagaré de consumo 788
    3. Créditos UVA 799
    4. Cooperativa de vivienda 802
    5. Círculo de ahorro 803
    6. Fideicomiso en garantía 804
    7. Sale and lease back 805

 

  1. Movilización del crédito hipotecario 806
  1. Contratos inmobiliarios de consumo: aspectos especiales 811
    1. Compraventa inmobiliaria 811
      1. Generalidades 811
    2. Fideicomiso: posiciones del beneficiario y del fideicomisario consu- midores.................................................................................................................................... 817
    3. Leasing: regulación especial para el tomador consumidor 818
      1. Generalidades 818
      2. Situación jurídica del tomador 819
    4. Locatario consumidor 822
    5. Contratos fuente de derechos reales de garantía 822
  2. Situaciones jurídico reales derivadas 824
    1. Relaciones jurídicas de consumo en el marco del derecho real de condominio y ante el consorcio de hecho y el derecho real de propiedad horizontal.................................................................................................................................... 824
      1. Consorcio de hecho 824
      2. El consorcio consumidor 825
      3. Administrador 825
    2. Relaciones jurídicas de consumo ante los conjuntos inmobiliarios

como especie........................................................................................................................................ 829

  1. Generalidades 829
  2. Relación entre el administrador y los propietarios 829
  3. Expensas 830
  4. El consorcio y la seguridad de los habitantes 830
  5. Relación entre los propietarios y el prestador de servicio de vigilancia................................................................................................................... 830
  6. Relaciones jurídicas de consumo en el tiempo compartido 830
    1. Contrato de consumo 830
    2. Violación del deber de información 831
    3. Deber de responder del administrador 831
    4. Alcances de la responsabilidad del art. 40 de la ley 24.240 832
    5. Responsabilidad por apariencia 832
    6. Nulidad de la cláusula que prorroga la competencia 832
  7. Relaciones jurídicas de consumo en el cementerio privado 833
  1. Otras tutelas del consumidor inmobiliario 833
    1. Alcances del deber de prevenir los daños 833
      1. Funciones de la responsabilidad civil 833
      2. Finalidad de la prevención 834
      3. Exigencia de conducta antijurídica 834

 

  1. Sujetos que deben prevenir 834
  2. Articulación procesal 835
  3. Casuística 835
  4. Tutela del crédito: régimen especial del deber de responder por los

daños causados al consumidor........................................................................................................................................ 837

  1. Facultades del consumidor ante el incumplimiento del pro- veedor................................................................................................................... 837
  2. Supuestos de responsabilidad “solidaria” (art. 40, ley

24.240). ......................................................................                                                                                                                       839

  1. Daño directo 843
  2. Sanción pecuniaria disuasiva 844
    1. Generalidades 844
    2. No basta con el mero incumplimiento 846
    3. Es preciso que medie una conducta subjetivamente repro-

chable....................................................................................................................... 846

  1. Quid de la necesidad de que medie daño para su imposición 847
  2. Gravitación de la obligación de seguridad 848
  3. Estatuto particular de la obligación de saneamiento: vicios ocultos 849
    1. El art. 18 de la ley 24.240 también es aplicable a inmuebles 849
    2. Intrascendencia de la cognoscibilidad del vicio por el con-

sumidor....................................................................................................................... 849

  1. Subsistencia del reclamo de daños 850
  2. Casuística 850
  1. Solución de controversias 851
    1. Principios 851
      1. Proceso 851
      2. Beneficio de gratuidad 855
      3. Prueba 864
      4. Representación procesal 867
    2. Mediación 867
      1. Finalidad 867
      2. Interacciones con las conciliaciones administrativas 868
      3. Las asociaciones de consumidores no deben cumplir con la mediación prejudicial................................................................................................................... 869
      4. Las asociaciones de consumidores deben satisfacer la

mediación prejudicial....................................................................................................................... 870

  1. Insatisfacción de lo acordado y daños punitivos 872
  2. Procesos administrativos 872
    1. Competencia para determinar el procedimiento 872

 

  1. Inobservancia del procedimiento............................................................ 872
  2. Difusión de la sanción.................................................................................... 873
  3. Necesidad de integrar el monto de la multa para recurrirla..... 874
  4. Sustanciación del recurso contra la decisión administrativa..... 875
  5. Innecesariedad de acreditar un perjuicio............................................. 875
  6. Independencia con la acción civil............................................................ 876
  7. Multas revocadas o disminuidas.............................................................. 876
  8. Multa por inasistencia a la conciliación................................................. 877
  9. Prescripción.......................................................................................................... 878
  10. Tutela judicial colectiva............................................................................................. 878
    1. Improcedencia de transformación de una acción individual

en una colectiva.................................................................................... 878

  1. Acción colectiva................................................................................................. 879
  2. Arbitraje de consumo..................................................................................... 884

DERECHO DE CONSUMO INMOBILIARIO Autor: Alterini Ignacio Ezequiel. Aicega, Maria Valentina

DERECHO DE CONSUMO INMOBILIARIO Autor: Alterini Ignacio Ezequiel. Aicega, Maria Valentina
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Esta obra desarrolla las distintas etapas que involucran al negocio inmobiliario desde la óptica del derecho del consumo. Incluye una sistematización jurisprudencial de la materia y aborda temas especiales como cláusulas abusivas, contratación conexa, contratos afuera de los establecimientos y a distancia, boleto de compraventa y prehorizontalidad, temas notariales y de financiamiento. Muestra las distintas estructuraciones que puede asumir el desarrollo inmobiliario y hace foco en los contratos de compraventa, de permuta, de fideicomiso, de leasing, de locación, de hipoteca y de anticresis.​ Aborda la determinación del ámbito de aplicación de la normativa de consumo en materia inmobiliaria, para luego hacer énfasis en las fases de la contratación inmobiliaria de consumo y apreciar los aspectos axiológicos que se hacen presentes y las protecciones de la vivienda​. Reúne a muy distinguidos autores de distintas disciplinas del derecho privado; algunos provenientes del derecho de consumo, del derecho civil, del derecho comercial y también del derecho procesal, entre otros. ​

TOMO I

Prólogo.................................................................................................................................. XXXIX

SECCIÓN I

CONSUMIDORES Y ACTIVIDAD INMOBILIARIA

Capítulo I

RELACIÓN DE CONSUMO Y CALIFICACIÓN DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

I.   Introducción   .......................................................................................                                                                                                                                                                   

II.  Relación  de  consumo  inmobiliario.....................................................                                                                                                                                                                   

1. Concepto de relación de consumo .................................................                                                                                                                                                            

2. Fuentes de la relación de consumo ................................................                                                                                                                                                            

a) Estado de la cuestión ...........................................................                                                                                                                                               

  1. Concepto y clasificación con especial foco en la relación de consumo inmobiliario .................................................                                                                                                                         
  2. Relación de consumo inmobiliario nacida de un hecho de la naturaleza ...................................................................                                                                                                                         
  3. Relación de consumo inmobiliario derivada de actos lícitos 8
  1. Elementos de la relación de consumo 
    1. Sujetos 
    2. Objeto: la prestación 
  1. Consumidor en la relación jurídica de consumo inmobiliario 
    1. La noción unitaria de consumidor y los inmuebles como objeto de

la fuente de la relación de consumo.......................................................................................................................................... 19

  1. Evolución del concepto de consumidor inmobiliario.................................... 22
    1. Introducción........................................................................................................... 22
    2. En la ley 24.240................................................................................................... 23
    3. En la ley 26.361.................................................................................................... 26
    4. En la ley 26.994................................................................................................... 28
  2. El concepto de consumidor inmobiliario............................................................. 28
    1. Generalidades........................................................................................................ 28
    2. Consumidor directo........................................................................................... 29
    3. Consumidor indirecto........................................................................................ 39
    4. Consumidor expuesto....................................................................................... 40
  3. El empresario como consumidor directo o indirecto.................................... 41
    1. Encuadramiento................................................................................................. 41
    2. Alcance del destino final................................................................................ 42
  4. Los llamados consumidores hipervulnerables.................................................. 50
  1. Inclusiones y exclusiones.................................................................................................. 52

Capítulo II

CALIFICACIÓN DEL PROVEEDOR INMOBILIARIO

  1. La relación de consumo inmobiliario............................................................................ 55
    1. Algunas precisiones conceptuales........................................................................... 55
    2. Los sujetos de la relación de consumo inmobiliario..................................... 58
  2. La figura del proveedor inmobiliario........................................................................... 62
    1. Definición legal del proveedor.................................................................................. 62
      1. Generalidades........................................................................................................ 62
      2. La figura del proveedor en las sucesivas reformas a la Ley de Defensa del Consumidor y en el Código Civil y Comer-

cial. La inclusión del proveedor inmobiliario.......................... 62

  1. Notas definitorias de la figura del proveedor: conductas típicas y carácter profesional de la actuación. Su proyección en

el proveedor inmobiliario.................................................................. 67

  1. La multiforme figura del proveedor inmobiliario........................................... 82
    1. Planteamiento....................................................................................................... 82
    2. Supuestos incluidos........................................................................................... 83
    3. Supuestos excluidos........................................................................................... 89

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega........................................ 95

Capítulo III

FASES DE LA CONTRATACIÓN DE CONSUMO INMOBILIARIO

  1. Introducción 97
  2. Concepto de consumidor inmobiliario 99
    1. Revendedores y locadores 101
    2. Ventas entre particulares 102
    3. Socios cooperativistas 102
  3. Fases de la compraventa inmobiliaria 103
    1. Fase previa a la celebración 103
      1. Publicidad y oferta publicitaria 103
      2. Información precontractual 108
    2. Fase de celebración del contrato 113
    3. Fase posterior a la celebración del contrato 114
  4. Casos especiales de la compraventa de inmueble a construir o en construcción.............................................................................................................................................. 116
    1. Inmueble a construir (venta sobre planos) 116
    2. Inmueble con construcción iniciada 119
  5. Cláusulas abusivas y prohibidas 120
  6. Señal 121
  7. Exclusión de las compraventas a distancia 122

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 122

Capítulo IV

REGLAS, VALORES Y PRINCIPIOS TUTELARES DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

  1. Introducción 125
  2. El débil jurídico en el Código Civil y Comercial. Su protección como

norte teleológico.................................................................................................................................................. 125

  1. El Código Civil constitucionalizado 126
  2. El sistema legal de consumo 129
  3. El in dubio pro consumidor 132
  4. El consumidor inmobiliario. La necesaria acreditación de la relación

de consumo.................................................................................................................................................. 133

  1. El consumidor inmobiliario y la compraventa de inmuebles nuevos

y usados. Principios tutelantes.................................................................................................................................................. 135

  1. Publicidad 135
  2. Información 142
  3. Protección de los intereses económicos. Acción quanti minoris 145
  4. Deber de seguridad 145
  1. El consumidor inmobiliario constructor 148
  2. Corolario 149

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 150

Capítulo V

PROTECCIONES GENÉRICAS Y ESPECIALES DEL INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA

  1. Protección de la vivienda en el derecho argentino 153
  2. Acceso a la vivienda y derecho sobre la vivienda adquirida 156
  3. Antecedentes de la protección de la vivienda en nuestro país 159

1. La ley 14.394...................................................................................................................................................... 159

  1. Proyecto de 1998 159
  2. Jornadas Nacionales de Derecho Civil de 2005 160
  1. Naturaleza jurídica de la afectación 160
    1. Estado de la cuestión 160
    2. Nuestra opinión 162
  2. Requisitos de la afectación 162
  3. Legitimación 165
  4. Beneficiarios de la afectación 167
  5. Subrogación real 169
  6. Quid de la inscripción registral 172
  7. Efectos de la afectación 173
  8. Transmisión del inmueble afectado 176
  9. Desafectación 176
  10. Otras disposiciones que protegen la vivienda en el Código Civil y Comercial 178
    1. Atribución del uso de la vivienda como uno de los efectos deriva-

dos del divorcio........................................................................................................................................ 178

  1. Atribución del hogar común en caso de ruptura de la convivencia 180
  2. Protección de la vivienda familiar como efecto de las uniones con- vivenciales durante la convivencia.................................................................................................................................... 180
  3. Atribución del uso de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes.................................................................................................................................... 182
  4. Derecho real de habitación del cónyuge supérstite 183
  5. Protección de la vivienda y el sustento familiar en la partición por atribución preferencial.................................................................................................................................... 185
  1. El derecho del consumidor: su incidencia en los derechos reales y en

la protección de la vivienda.................................................................................................................................................. 189

  1. Adquisición de inmuebles 191

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 192

 

SECCIÓN II ESTRUCTURACIONES JURÍDICAS PARA LOS

DESARROLLOS INMOBILIARIOS

 

Capítulo VI

 

ARTICULACIÓN DE LA INVERSIÓN INMOBILIARIA CON DESTINO HABITACIONAL

  1. Estructuración a través de los derechos reales o personales, o una com- binación de ellos.............................................................................................................................................. 197
    1. Planteamiento 197
    2. ¿Derechos reales o derechos personales? Conveniencia de una u

otra conformación........................................................................................................................................ 199

  1. Un rasgo diferencial 199
  2. Alcances de la estructura legal del derecho real 199
  3. Sentido de la estructura disponible del derecho personal 200
  4. Dicotomía: ¿mayor flexibilidad o mayor seguridad? 200
  5. Seguridad jurídica vs. eficiencia económica 201
  6. El adquirente consumidor 202
  7. Cláusulas abusivas ante normas de orden público (la flexibilidad es

más permeable al abuso)........................................................................................................................................ 203

  1. Dominio (o condominio) sobre el inmueble y asignación de derechos

de uso y goce a terceros.................................................................................................................................................. 203

  1. Planteamiento 203
  2. Alcances del objeto 204
  3. Contenido del derecho de los titulares 204
    1. Planteamiento 204
    2. Asignación de usos y goces continuados (usufructo, uso, habitación y locación)................................................................................................................... 205
    3. Asignación de usos y goces sucesivos o alternados (tiempo compartido)................................................................................................................... 206
    4. Algunas notas comunes 206
  4. Particularidades en la comercialización 209
    1. Forma de los actos para la constitución 209
    2. Legitimación 210
    3. Necesidad de inventario y determinación del estado de los

objetos....................................................................................................................... 210

  1. Necesidad de otorgar garantía suficiente por la conserva-

ción y restitución....................................................................................................................... 211

  1. Pago del precio 212
  2. Régimen especial para el tiempo compartido 213
  3. Registración de los títulos de los derechos de los adqui-

rentes....................................................................................................................... 215

  1. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 216
  1. Condominio con determinación del uso y goce respecto de partes materiales del inmueble.............................................................................................................................................. 216
    1. Planteamiento 216
    2. Alcances del objeto 217
    3. Contenido del derecho de los titulares 218
      1. Límites del uso y goce 218
      2. Mayoría necesaria para disponer de la cosa común 218
      3. Amplias facultades respecto de la alícuota 218
      4. ¿Reglamento del condominio? 219
      5. Expensas generadas por la cosa común 219
      6. Administración de la cosa común 220
      7. Asamblea de condóminos 220
      8. Sistemas de administración 221
      9. Derecho a la partición 222
      10. Quid de la renovación del convenio de indivisión 223
    4. Particularidades en la comercialización 224
    5. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 224
  2. Propiedad horizontal clásica 226
    1. Planteamiento 226
    2. Alcances del objeto: inmueble propio que determina en la unidad funcional.................................................................................................................................... 226
    3. Contenido del derecho de los titulares 228
      1. Facultades respecto del inmueble 228
      2. Integración de la persona jurídica “consorcio” 229
      3. El supuesto del administrador designado en el reglamento 229
      4. Quid de los consorcios de hecho 230
      5. Subconsorcios 230
      6. Asamblea 231
      7. Expensas comunes: legitimación y título ejecutivo 231
    4. Particularidades en la comercialización. Prehorizontalidad 232
      1. Otorgamiento del reglamento 232
      2. Prehorizontalidad 233
    5. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 234
  3. Propiedad horizontal del conjunto inmobiliario como especie 234
    1. Planteamiento 234
      1. Antecedentes 234
      2. Código Civil y Comercial 235
      3. Emprendimientos inmobiliarios alcanzados por la propie-

dad horizontal especial....................................................................................................................... 236

  1. Plan a seguir 237
  2. Alcances del objeto 238
    1. Se trata de un “inmueble propio” 238
    2. Puede ser urbano o rural 238
    3. ¿Unidad o pluralidad de inmuebles? 238
    4. Modificaciones al régimen de la propiedad horizontal 238
  3. Aspectos comunes con la propiedad horizontal clásica, aunque con perfiles distintivos.................................................................................................................................... 240
    1. Valores tutelables 240
    2. Limitaciones 240
    3. Publicidad instrumental de los límites y limitaciones 241
    4. Subconsorcios 241
    5. Seguro obligatorio 241
    6. Régimen disciplinario 242
  4. Cuestiones que se presentan como distintas de la propiedad hori-

zontal clásica, pero que no lo son........................................................................................................................................ 243

  1. Mayor incidencia de la legislación local 243
  2. Regímenes especiales para la utilización de las cosas y par-

tes comunes....................................................................................................................... 243

  1. Rubros que integran las expensas 243
  2. Posibilidad de regular expensas distintas a las legalmente

previstas....................................................................................................................... 244

  1. Derecho de preferencia 244
  2. Algunos pretendidos desafíos 245
    1. Planteamiento 245
    2. Fijación de la alícuota y su resonancia en la determinación

de las expensas comunes....................................................................................................................... 245

  1. Dinámica asamblearia 246
  2. ¿Entorpecimiento de las vinculaciones laborales? 246
  3. Particularidades en la comercialización. Prehorizontalidad 247
  4. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 247
  1. Superficie de construcción 248
    1. Planteamiento 248
    2. Alcances del objeto 249
    3. Contenido del derecho de los titulares 250
      1. Uso, goce y disposición 250
      2. Límites de las facultades 250
      3. Particularidades de la disposición jurídica. Transmisión de

las obligaciones....................................................................................................................... 251

  1. Facultades del titular del inmueble gravado 253
  2. Rehabilitación de la accesión 253
  3. Derecho a la indemnización del superficiario 254
  4. Particularidades en la comercialización 255
    1. En general 255
    2. Con miras a la propiedad horizontal 255
  5. Financiamiento al desarrollador y al consumidor garantizado por derechos reales.................................................................................................................................... 257
  1. Implicancias del deber de información 257
  2. Reflexiones finales: el consumidor ante la estructura escogida por el proveedor.............................................................................................................................................. 260

Capítulo VII

CONTRATO DE FIDEICOMISO COMO VEHÍCULO DE EMPRENDIMIENTOS INMOBILIARIOS

  1. Introducción 261
  2. El diseño de la organización empresarial y el fideicomiso “al costo” o “desde el pozo”.............................................................................................................................................. 261
    1. La actividad empresarial y la personalidad jurídica 261
    2. Aspectos para considerar al elegir la organización empresarial 263
      1. Requerimiento de capital 263
      2. Responsabilidad de los inversores o aportantes de capital 263
      3. Propiedad, gestión y grado de centralización del poder o

control sobre la gestión....................................................................................................................... 263

  1. Continuidad de la organización 264
  2. Flexibilidad de la estructura jurídica 264
  3. Reducción de los costos, tiempos y formalidades 264
  4. Impacto impositivo y responsabilidades en materia tribu-

taria....................................................................................................................... 265

  1. Grado de regulación y control estatal 265
  2. La elección del fideicomiso “al costo” como diseño organizacio-

nal........................................................................................................................................ 265

  1. El diseño empresarial y el contrato de fideicomiso “al costo” 267
  1. El fideicomiso “al costo” o “desde el pozo” 269
    1. Precisiones conceptuales 270
    2. Sujetos del negocio subyacente 270
      1. Emprendedor o desarrollador 271
      2. Adherentes 272
      3. Adherentes profesionales o empresarios 272
      4. Gestión 273
    3. Posiciones contractuales en el fideicomiso “al costo” o “desde el pozo”.................................................................................................................................... 273
      1. Fiduciante 274
      2. Fiduciario 275
      3. Beneficiario 277
      4. Fideicomisario 278
    4. Caracteres 279
      1. Contrato autónomo 279
      2. Tipicidad social 279
      3. Contrato de organización 280
      4. Contrato consensual 281
      5. Contrato oneroso 282
      6. Contrato formal 282
      7. Contrato intuitu personae 283
      8. Contrato celebrado por adhesión 283
    5. Particularidades de ciertas obligaciones del fiduciario aplicables al fideicomiso “al costo” o “desde el pozo”.................................................................................................................................... 284
      1. Estándar del buen hombre de negocios 284
      2. Obligación de rendir cuentas 285
      3. Dispensa de la obligación de rendir cuentas por el fiduciario 287
      4. Dispensa de la culpa o dolo en que pudiera incurrir el fidu-

ciario o sus dependientes....................................................................................................................... 288

  1. Dispensa de la prohibición de adquirir los bienes fideicomi-

tidos para sí....................................................................................................................... 289

  1. El marco protectorio del consumo en el fideicomiso inmobiliario “al costo” o “desde el pozo”.............................................................................................................................................. 289
    1. Calificación como fideicomiso inmobiliario de “consumo” 291
      1. El concepto de consumidor y el contrato de fideicomiso “al

costo”....................................................................................................................... 292

  1. El concepto de proveedor y el contrato de fideicomiso “al

costo”....................................................................................................................... 294

  1. Cuestiones especiales a considerar en los casos de consumo 295
    1. Deber de información en el fideicomiso “al costo” 295
    2. Publicidad 298
    3. Trato equitativo y digno 299
  1. Conclusión 300

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 301

Capítulo VIII

CONTRATO DE OBRA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR

  1. Aproximación al tema 303
  2. El contrato de obra. Su encuadramiento como contrato de consumo. 303
    1. Contornos conceptuales del contrato de obra 303
      1. Definición 303
      2. Distinción entre los contratos de obra y de servicios 304
      3. Contrato de obra y contratos profesionales 307

 

  1. Contrato de obras inmobiliarias............................................................... 308
  2. El contrato de obra sobre inmuebles como contrato de consumo...... 309
    1. Generalidades..................................................................................................... 309
    2. Exclusión de los contratos con profesionales liberales................ 310
    3. Contratos autónomos y conexos............................................................... 310
    4. Normas aplicables............................................................................................ 311
  1. Consecuencias del encuadramiento......................................................................... 311
    1. Formación de contrato............................................................................................... 311
      1. Forma y prueba................................................................................................. 311
      2. Obligaciones precontractuales.................................................................. 312
      3. Integración del acuerdo contractual por la publicidad................. 312
    2. Obligaciones del contratista.................................................................................... 313
      1. Obligación nuclear del contratista........................................................... 313
      2. Obligaciones secundarias............................................................................. 317
    3. Determinación del precio.......................................................................................... 319
      1. Regulación en el Código Civil y Comercial.......................................... 319
      2. Modulaciones en el derecho del consumo........................................... 322
    4. Responsabilidad del contratista............................................................................ 323
      1. Régimen del Código Civil y Comercial................................................ 323
      2. Modulaciones del derecho del consumidor........................................ 328
    5. Efectos respecto de terceros................................................................................... 330
      1. En el Código Civil y Comercial................................................................ 330
      2. Modulaciones del derecho del consumidor........................................ 330
    6. Extinción............................................................................................................................ 330
      1. En el Código Civil y Comercial................................................................ 330
      2. Modulaciones del derecho del consumo.............................................. 334
    7. ¿Aplicación del régimen de las cosas muebles no consumibles?.......... 334
      1. El régimen de garantías en materia de muebles no consu-

mibles........................................................................................................ 334

  1. ¿Aplicación a los inmuebles?...................................................................... 336
  2. Conclusión............................................................................................................ 337
  3. Cláusulas abusivas........................................................................................................ 338
  1. Situaciones jurídicas abusivas..................................................................................... 338
  2. Reflexiones finales............................................................................................................... 339

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 339

 

Capítulo IX

ASEGURAMIENTOS EN LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS PARA EL CONSUMO

  1. Introducción 341
  2. El adquirente de unidades proyectadas o adquiridas bajo el régimen

de propiedad horizontal como consumidor.................................................................................................................................................. 343

  1. El seguro de caución. Concepto. Naturaleza jurídica. Principales caracteres y funcionamiento.............................................................................................................................................. 345
  2. El seguro de caución obligatorio incorporado en el Código Civil y Comercial de la Nación.............................................................................................................................................. 353
  3. Las resoluciones de la Superintendencia de Seguros de la Nación que

le dieron contenido al seguro obligatorio.................................................................................................................................................. 353

  1. Descripción del riesgo cubierto 354
  2. Siniestro 355
  3. Suma asegurada 356
  4. Riesgos no cubiertos 356
  5. Modificación del riesgo sin conformidad del asegurador 356
  6. Incumplimiento de cargas del asegurado previas al siniestro 357
  7. Vinculaciones entre el asegurado y el tomador 357
  8. Pago de la indemnización 358
  9. Subrogación del asegurador contra el tomador 358
  10. Inaplicabilidad de la suspensión de cobertura por falta de pago 359
  11. Rescisión del contrato base 359
  12. Información 360
  13. Pluralidad de garantías 360
  14. Vigencia del seguro 361
  15. Liberación de la responsabilidad del asegurador 361
  16. Cesión de los derechos de los certificados individuales 361
  17. Prescripción 361
  18. Plazos y jurisdicción aplicable en razón del territorio 363
  1. Los supuestos excluidos de la obligatoriedad de la contratación 363
  2. Sanción por incumplimiento 364
  3. Colofón 366

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 366

 

 

SECCIÓN III COMERCIALIZACIÓN DE INMUEBLES

 

Capítulo X

INFORMACIÓN Y ASPECTOS PUBLICITARIOS EN LA COMERCIALIZACIÓN

 

  1. La voluntad en el mercado 371
  2. La tutela civil frente al incumplimiento 373
    1. Resarcitoria 373
    2. Restitutoria 373
    3. Inhibitoria 374
    4. Constitutiva 374
  3. La publicidad 374
  4. El deber de informar 375
    1. Propósito 376
    2. Concepto 376
    3. Regulación 377
    4. Caracteres 378
  5. La contratación inmobiliaria y la intermediación 380
    1. La información en el ámbito inmobiliario 382
  6. Aplicaciones jurisprudenciales 383
    1. Diferencia de metraje. Doctrina de los propios actos 383
    2. Cochera. Falta de aptitud material 384
    3. Cochera inexistente 386
    4. Información sobre los costos de escritura 387
    5. Cambio de calle del acceso principal al edificio 387
    6. Compra de inmueble en construcción, metros cuadrados informa-

dos en la publicidad vs. metros finales........................................................................................................................................ 387

  1. Incumplimiento del deber de informar 390
    1. Tutela constitutiva 391
    2. Tutela resarcitoria 392
  2. Resolución contractual: presupuestos 393
  3. Legitimados activos 395
  4. Legitimados pasivos 396
  5. Carga de la prueba 396

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 398

 

 

Capítulo XI

 

ALCANCES DEL TRATO DIGNO Y EQUITATIVO EN MATERIA INMOBILIARIA

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 409

Capítulo XII

INTERMEDIACIÓN EN LOS NEGOCIOS INMOBILIARIOS

  1. Encuadramiento..................................................................................................................... 413
  2. Contrato de corretaje......................................................................................................... 414
    1. Régimen legal.................................................................................................................. 414
    2. Concepto. Relaciones jurídicas que se establecen........................................ 416
    3. Elemento subjetivo del contrato: el corredor................................................. 418
      1. Personas humanas........................................................................................... 418
      2. Personas jurídicas............................................................................................ 419
      3. Personas jurídicas públicas......................................................................... 422
    4. Perfeccionamiento del contrato............................................................................. 422
    5. Forma.................................................................................................................................. 424
    6. Estatuto del corredor.................................................................................................. 424
      1. Carga y deberes de los corredores.......................................................... 424
      2. Prohibiciones...................................................................................................... 430
      3. Facultades generales....................................................................................... 431
      4. Facultades especiales que no hacen a la esencia de su actua-

ción.............................................................................................................. 432

  1. Derecho a la comisión................................................................................................. 433
    1. Alcances del derecho al cobro de la comisión................................... 433
    2. Singularidad o pluralidad de corredores............................................. 435
    3. Casos especiales en los que procede...................................................... 435
    4. Hipótesis en que se frustra el derecho a comisión......................... 437
  1. Corretaje inmobiliario de consumo.......................................................................... 438
    1. Entramado de relaciones involucradas.............................................................. 438
    2. Consumidor inmobiliario: remisión..................................................................... 438
    3. Quid del corredor inmobiliario como proveedor......................................... 439
      1. Planteamiento.................................................................................................... 439
      2. Personas humanas........................................................................................... 439
      3. Personas jurídicas............................................................................................ 440

 

  1. Ejercicio de actos exorbitantes al corretaje 441
  2. Ajustes del estatuto del corredor provocados por el derecho de consumo.................................................................................................................................... 441
    1. Forma y prueba 441
    2. Interpretación del contrato 442
    3. Deber de información 442
    4. Publicidad: requisitos y efectos 442
    5. Trato digno y equitativo 443
    6. Contratos por adhesión 444
    7. Cláusulas abusivas y derecho a la comisión 444
  1. Intermediación a través de plataformas digitales 445
    1. Encuadramiento general 445
    2. Alcances del deber de información 447
    3. La experiencia en materia inmobiliaria. Implicancias en el deber de responder.................................................................................................................................... 447
      1. Incidencia “neutra” de la prestación de servicios de la pla- taforma................................................................................................................... 448
      2. Incidencia “coadyuvante” –en mayor o menor grado– de la prestación de servicios de la plataforma................................................................................................................... 449
      3. Incidencia “ineludible” de la prestación de servicios de la plataforma................................................................................................................... 450
      4. Propuestas legislativas 451
  2. Actos jurídicos habituales en la intermediación de compraventa de inmuebles.............................................................................................................................................. 452
    1. Enunciación. Aspectos generales 452
      1. Autorización de venta 452
      2. Reserva 453
      3. Seña 454
    2. Irrelevancia del nomen iuris 457
    3. Ajustes cuando se trata de contratos de consumo 458
  3. Compraventa para persona a designar (la denominada “compra en comisión”).............................................................................................................................................. 459
    1. Planteamiento 459
    2. Denominación 459
    3. Motivaciones del contratante 460
    4. Supuestos excluidos 461
    5. Exteriorización de la identidad del tercero 461

 

  1. Relaciones jurídicas que se establecen cuando media finalidad de intermediación. Quid de la aplicación del derecho de con-

sumo........................................................................................................................................ 462

  1. Aplicación de la figura a otros contratos 463

Capítulo XIII

LA ETAPA PRECONTRACTUAL Y LA FORMACIÓN DEL CONTRATO

  1. Presupuestos: buena fe y determinación del sujeto 465
    1. De aquí al futuro 465
    2. Relevancia de la buena fe para establecer el contenido contractual 466
    3. La buena fe en la contratación de consumo 467
    4. La exigencia de buena fe lealtad en cada etapa contractual 468
    5. La buena fe como regla de integración del contrato 468
  2. Iter del consentimiento negocial 469
    1. La invitación a ofertar. Particularidades del derecho del consumo. 469
    2. Elementos y vicisitudes del consentimiento 471
    3. La oferta 471
    4. Información aneja 472
    5. Remisión de la oferta 474
    6. Retractación de la oferta 474
    7. Recepción de la oferta 474
    8. Contraoferta. El caso de la aceptación inmediata de la contrao-

ferta........................................................................................................................................ 475

  1. Vigencia de la oferta recibida 476
  2. Caducidad de la oferta o de la aceptación por fallecimiento o incapacidad del oferente o el aceptante.................................................................................................................................... 478
  3. La aceptación. El silencio 478
  4. Significado de la expresión “elementos esenciales particulares” 479
  5. Retractación de la aceptación 480
  6. Comunicación y recepción de la aceptación. Perfeccionamiento

del contrato........................................................................................................................................ 480

  1. Formación progresiva del consentimiento 481
  2. Recepción de la T. de la punktation 482
  1. Responsabilidad precontractual 485
    1. Concepto, significado de pourparler y su importancia en el dere-

cho de consumo........................................................................................................................................ 485

 

  1. Deberes y supuestos más usuales de responsabilidad precontrac-

tual........................................................................................................................................ 489

  1. Deber de guardar buena fe lealtad 489
  2. Deber de cooperación 491
  3. Deber de información 491
  4. Deber de custodia 491
  5. Deber de confidencialidad 491
  6. Responsabilidad precontractual con factor de atribución objetivo 492
  7. Revocación de la oferta o de la aceptación como supuesto de res- ponsabilidad precontractual.................................................................................................................................... 492
  1. Contratos preliminares 492
    1. Promesa de celebrar cualquier contrato (art. 995 del Código Civil

y Comercial)........................................................................................................................................ 492

  1. El plazo de caducidad del art. 994 del Código Civil y Comercial 493
  2. El tema de la caducidad en el boleto de compraventa 493
  3. Contrato de opción (art. 996 del Código Civil y Comercial) 494
  4. Pacto de preferencia (art. 997 del Código Civil y Comercial) 495
  5. Contrato sujeto a conformidad 495
  6. Reserva y señas en operaciones inmobiliarias 496
  1. La operación inmobiliaria de consumo a través de Airbnb 497
    1. Definición y ámbito de aplicación según el plazo contractual de la locación.................................................................................................................................... 497
    2. La publicidad de los servicios y fotos como parte integrante del contrato.................................................................................................................................... 500
    3. Resolución de quejas y reclamación por daño junto con el deber de

evitar la práctica abusiva........................................................................................................................................ 501

  1. Airbnb en la Unión Europea 503
  2. Conclusión al respecto de esta figura 505

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 505

Capítulo XIV

LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA DE CONSUMO. CASUÍSTICA

  1. El mercado inmobiliario argentino y la protección del consumidor 507
  2. Los contratos por adhesión y los contratos de consumo. Impacto

sobre la contratación inmobiliaria.................................................................................................................................................. 511

  1. Marcos conceptuales y legales 511

 

  1. Los controles de inclusión y contenido. El régimen de cláusulas abusivas.................................................................................................................................... 514
  2. Las cláusulas abusivas por infracción a normas imperativas del sector inmobiliario que resultan del diálogo de las fuentes en

el sistema de protección del consumidor........................................................................................................................................ 520

  1. Límites a la declaración de abusividad: la cuestión del precio del contrato de consumo. Su relevancia en el ámbito inmobiliario.............................................................................................................................................. 529
  2. El test de abusividad respecto de algunas cláusulas de uso frecuente

en la praxis inmobiliaria.................................................................................................................................................. 532

  1. Prevención y cláusulas abusivas. La función notarial y la intermedia-

ción inmobiliaria.................................................................................................................................................. 534

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 536

Capítulo XV

IMPLICANCIAS DE LA CONEXIDAD EN LA CONTRATACIÓN INMOBILIARIA DE CONSUMO

  1. La conexidad contractual en la contratación contemporánea 539
    1. Introducción a la problemática 539
    2. Omnipresencia de la conexidad contractual en el ámbito de las relaciones de consumo.................................................................................................................................... 542
  2. Conexidad contractual y eficacia relativa de los contratos 544
  3. Breve referencia a los antecedentes de la conexidad contractual en la doctrina comparada.............................................................................................................................................. 546
  4. Surgimiento y consolidación de la conexidad contractual en el dere-

cho nacional.................................................................................................................................................. 549

  1. La aparición del tema en la doctrina nacional 549
  2. El ingreso de los contratos conexos en el Código Civil y Comer-

cial........................................................................................................................................ 551

  1. Delimitación conceptual de los contratos conexos 551
  1. Conexidad contractual y contratos de consumo inmobiliarios. Bases

del régimen normativo aplicable.................................................................................................................................................. 554

  1. La construcción del régimen normativo aplicable a la conexidad en

el campo de los contratos de consumo........................................................................................................................................ 554

  1. El impacto de la tutela constitucional del consumidor: derechos fundamentales a la protección de los intereses económicos y a

la vivienda........................................................................................................................................ 555

 

  1. Efectos de los contratos conexos de consumo a la luz de la regula- ción del Código Civil y Comercial. Proyecciones en la contra-

tación inmobiliaria........................................................................................................................................ 557

  1. La hermenéutica de los contratos conexos de consumo 558
  2. Posibilidad de articular la suspensión del contrato de con-

sumo conexo....................................................................................................................... 559

  1. Posibilidad de ejercer acciones directas relativas al cumpli- miento o la reparación de daño entre los partícipes de

relaciones de consumo conexas....................................................................................................................... 562

  1. Propagación de las ineficacias entre los negocios de con-

sumo conexos....................................................................................................................... 566

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 567

Capítulo XVI

CONTRATACIÓN CELEBRADA FUERA DEL ESTABLECIMIENTO Y A DISTANCIA

  1. Introducción 569
  2. La venta fuera de los establecimientos comerciales. La venta domici-

liaria.................................................................................................................................................. 570

  1. Palabras preliminares 570
  2. Características de la venta fuera del establecimiento 571
  1. Ámbito de aplicación 572
    1. Ámbito subjetivo 572
      1. Consumidor inmobiliario 572
      2. Proveedor 573
    2. Ámbito objetivo 573
  2. Derecho a la información fuera del establecimiento 576
  3. El contrato inmobiliario a distancia 578
    1. Los contratos de adhesión a cláusulas generales predispuestas 578
    2. La firma de los documentos electrónicos 580
      1. La firma digital 580
      2. La firma electrónica 581
      3. El documento electrónico 582
  4. El derecho al arrepentimiento 587
    1. Plazo 588
    2. Notificación de la revocación 589
    3. Condiciones 589

 

  1. Irrenunciabilidad 589
  2. La revocación y la señal 590
  3. Deber de informar el derecho a revocar la aceptación 590
  4. Efecto 591
  1. Conclusión 592

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 593

Capítulo XVII

BOLETO DE COMPRAVENTA Y PREHORIZONTALIDAD

  1. Introducción 597
  2. Naturaleza jurídica 597
    1. Estado de la cuestión 597
      1. Planteamiento 597
      2. Tesis que sostiene que el boleto es un contrato de compra-

venta definitivo....................................................................................................................... 598

  1. Postura que afirma que el boleto es un contrato preliminar 599
  2. Nuestra opinión: el boleto es un contrato preliminar 600
    1. La inobservancia de la forma impuesta determina que el

acto no despliegue los efectos que le son propios....................................................................................................................... 600

  1. La entrega de la cosa y el pago del precio no conforman obligaciones que tipifican al boleto................................................................................................................... 600
  2. ¿Boleto en escritura pública? 601
  3. El boleto no tiene por fin inmediato transmitir el derecho

real....................................................................................................................... 601

  1. Incidencia del plazo de caducidad en los contratos preliminares 602
    1. Planteamiento 602
    2. Una propuesta: pactar el inicio del plazo de caducidad 602
    3. Nuestra opinión 603
  2. Encuadramientos jurídico reales del boleto de compraventa 604
    1. No conforma un título suficiente 604
    2. Tampoco importa un justo título para usucapir 605
    3. El “adquirente”, al mediar boleto, no cuenta con acciones reales 606
    4. La relación real involucrada 606
    5. Acción para adquirir la posesión 607
    6. La llamada acción de escrituración. ¿Constitución   judicial   del derecho real?.................................................................................................................................... 608

 

  1. ¿Registración del boleto de compraventa? 609
    1. Anteproyecto de Código Civil y Comercial 609

2. La ley 17.801...................................................................................................................................................... 610

  1. El decreto 962/2018. Registración de boletos de compraventa res-

pecto de unidades futuras........................................................................................................................................ 611

  1. Ámbito 611
  2. Firma del instrumento 613
  3. Afectación y registración 614
  1. La registración del boleto nada le agrega cuando el adquirente recibió la posesión.................................................................................................................................... 616
  2. Caso especial de la ley 14.005 617
    1. Finalidad y ámbito 617
    2. Afectación y registración del boleto 618
    3. Alcances de la tutela 618
  1. Distintas situaciones conflictuales 619
    1. Conflicto entre “adquirentes” cuando media boleto 619
      1. Presupuestos normativos 619
      2. Orden de preferencia 620
    2. Conflicto entre un “adquirente” cuando media boleto y un “adqui-

rente” por compraventa instrumentada en escritura pública........................................................................................................................................ 621

  1. Conflicto entre un “adquirente” cuando media boleto y un acree-

dor hipotecario........................................................................................................................................ 622

  1. Conflicto entre un “adquirente” cuando media boleto y un acree-

dor embargante........................................................................................................................................ 625

  1. El “adquirente” cuando media boleto de compraventa ante el con-

curso o la quiebra del “vendedor”........................................................................................................................................ 626

  1. Prehorizontalidad 627
    1. Antecedentes 627

a) Ley 19.724......................................................................................................................................... 627

  1. Anteproyecto elaborado por Jorge H. Alterini y Edmundo

Gatti....................................................................................................................... 627

  1. Congreso Argentino de la Prehorizontalidad 628
  2. Fallos plenarios que procuraron fortalecer las mandas de la

ley 19.724....................................................................................................................... 629

  1. El Proyecto de 1998 629
    1. Regulación del Código Civil y Comercial 630
      1. Recepción del Proyecto de 1998 630
      2. Contratos incluidos y excluidos 631
      3. Vicisitudes 631

 

  1. Boleto de compraventa de consumo 632
    1. Planteamiento 632
    2. ¿Cuándo el boleto de compraventa es de consumo? 633
      1. Contrato y relación 633
      2. Consumidor 633
      3. Proveedor 634
    3. Contenido del denominado “documento de venta” 634
    4. Conexidad contractual 636
      1. Planteamiento 636
      2. Coligación del boleto con otros contratos 637
    5. Divergencias entre lo publicitado o concertado en el boleto, y lo finalmente adquirido.................................................................................................................................... 638
    6. Incumplimiento en la entrega de la cosa 640
    7. Pago del precio 641
      1. Moneda pactada 641
      2. Claridad de la información 642
      3. Variación unilateral del precio 642
    8. Limitación de responsabilidad 642
    9. Plazo para escriturar 643
    10. Plazo de caducidad 643
    11. Elección del escribano 644
    12. Prórroga de competencia 645
    13. Compromiso arbitral 645

Capítulo XVIII

LA FUNCIÓN NOTARIAL ANTE EL DERECHO DE CONSUMO

  1. Breves consideraciones sobre el estatuto del derecho de consumidor 647
    1. Concepto 647
    2. Exclusión referida a servicios profesionales 647
  2. Estructura jurídica que rige al notariado 648
    1. Encuadramiento 648
    2. Poder Ejecutivo 648
    3. Tribunal de Superintendencia 649
    4. Colegio de Escribanos 649
    5. La función notarial 651
    6. El órgano notarial 651

 

  1. El agente notarial.......................................................................................................... 652
    1. Concepto................................................................................................................ 652
    2. Matriculación...................................................................................................... 652
    3. Acceso al ejercicio de la función............................................................... 652
    4. De la investidura notarial............................................................................ 652
    5. La colegiación..................................................................................................... 653
    6. Prohibición para ejercer................................................................................ 653
    7. Incompatibilidad para el ejercicio de la función.............................. 653
    8. Obligaciones. Deberes.................................................................................... 654
    9. Controles permanentes del ejercicio de la función.......................... 656
  1. El acto notarial.................................................................................................................... 656
    1. Acto compuesto.............................................................................................................. 656
    2. Acto-procedimiento...................................................................................................... 657
      1. Planteamiento.................................................................................................... 657
      2. Primera fase. Requerimiento...................................................................... 657
      3. Segunda fase. Calificaciones........................................................................ 657
      4. Tercera fase. Asesoramiento. Configuración...................................... 658
      5. Cuarta fase. El acto......................................................................................... 658
      6. Quinta fase. Acción de documentar......................................................... 658
      7. Sexta fase. Lectura, enmiendas, firma, autorización...................... 658
      8. Séptima fase. Reproducciones................................................................... 659
      9. Octava fase. Diligencias complementarias............................................ 659
      10. Novena fase. Guarda. Conservación. Archivo.................................. 659
  2. Caracterización del servicio notarial........................................................................ 659
    1. Tesis tradicionales........................................................................................................ 659
    2. Mi opinión........................................................................................................................ 660
    3. ¿Vínculo contractual o extracontractual?......................................................... 661
  3. Actos notariales y responsabilidad............................................................................. 661
    1. Responsabilidad de los particulares.................................................................... 661
    2. Responsabilidad notarial........................................................................................... 662
      1. ¿Obligación de medios o de resultado?................................................. 662
      2. ¿Atribución de responsabilidad subjetiva u objetiva?.................. 663
      3. Mi posición.......................................................................................................... 663
  4. Elección del escribano para la prestación del servicio.................................. 668
  5. Conclusiones....................................................................................................................... 669

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 670

 

Capítulo XIX

FINANCIAMIENTO AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO Y GARANTÍAS

  1. Financiación al consumo 673
    1. Introducción 673
    2. Crédito al consumo inmobiliario y Ley de Defensa del Consumi-

dor........................................................................................................................................ 674

  1. Crédito al consumo inmobiliario y conexidad contractual. Análisis

de algunas situaciones puntuales........................................................................................................................................ 677

  1. Crédito y compraventa condicionados 677
  2. Venta a plazo financiada por el vendedor, con utilización de

títulos cambiarios....................................................................................................................... 678

  1. Venta de contado con financiación por un tercero 680
  2. Cláusulas de pago en dólares estadounidenses en contratos de con-

sumo inmobiliario........................................................................................................................................ 681

  1. Sobreendeudamiento del consumidor inmobiliario 683
  1. Financiación a través del mercado bancario 685
    1. Planteamiento 685
    2. Ley de Defensa del Consumidor. Remisión 686
    3. Aplicación de las normas del Código Civil y Comercial 687
      1. Publicidad 687
      2. Información precontractual 689
      3. Forma 690
      4. Contenido del contrato 690
      5. Nulidad de los contratos de crédito 691
    4. Aplicación de las normas del Banco Central de la República

Argentina........................................................................................................................................ 692

  1. Letras hipotecarias 693
    1. Advertencia 693
    2. Descripción del régimen y su finalidad 694
    3. Letras hipotecarias escriturales 696
    4. Procedimiento de ejecución judicial especial 697
    5. Letras hipotecarias y crédito al consumo 697
  1. Otras alternativas de financiación del consumo inmobiliario 700
    1. Sistema de capitalización y ahorro para fines determinados 700
      1. Descripción del sistema 700
      2. Marco normativo 702
      3. Encuadre como operación de crédito al consumo 703

 

  1. Ahorro previo por círculos cerrados para la adjudicación de sumas de dinero para adquisición, ampliación o

refacción de inmuebles....................................................................................................................... 704

  1. Cooperativas 706
    1. Advertencia 706
    2. Breve descripción del régimen y marco legal 707
    3. Cooperativas y financiaciones de consumo 708

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 711

Capítulo XX

FINANCIAMIENTO AL CONSUMIDOR INMOBILIARIO A TRAVÉS DEL MERCADO DE CAPITALES

  1. Financiamiento a través del mercado capitales 713
    1. Consideraciones preliminares 713
      1. Origen y caracterización del mercado de capitales 713
      2. Régimen legal del mercado capitales 714
      3. Definición de mercado de capitales, oferta pública, valores negociables y agentes registrados................................................................................................................... 715
      4. El mercado primario y el secundario 716
    2. El fidecomiso financiero inmobiliario con oferta pública de valores fiduciarios.................................................................................................................................... 716
      1. Noción de fideicomiso financiero 716
      2. Marco legal y caracterización del fidecomiso financiero inmobiliario con oferta pública de valores fiduciarios.                                                                                                                    721
      3. Casos de fideicomisos financieros con oferta pública de

valores fiduciarios....................................................................................................................... 727

  1. La tutela legal del consumidor en el fideicomiso financiero con oferta pública de valores fiduciarios.............................................................................................................................................. 729
    1. El régimen de protección a los inversores en el ámbito del mercado

de capitales........................................................................................................................................ 729

  1. Concepto de inversor 729
  2. La protección de los inversores como objetivo de la regula-

ción del mercado de capitales....................................................................................................................... 731

  1. El consumidor, el proveedor y la relación de consumo en el ámbito inmobiliario en la ley 24.240.................................................................................................................................... 736
    1. El consumidor inmobiliario 736
    2. El proveedor inmobiliario 738
    3. La relación de consumo inmobiliaria 739

 

  1. Análisis sobre la procedencia de la aplicación de la ley 24.240 a los fideicomisos financieros inmobiliarios con oferta pública

de valores fiduciarios........................................................................................................................................ 740

  1. Planteo de la cuestión 740
  2. Postura integradora 740
  3. Postura restringida 745
  1. Consideraciones finales 746

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 747

 

SECCIÓN IV

CONTRATOS INMOBILIARIOS DE CONSUMO: ASPECTOS ESPECIALES

 

Capítulo XXI

 

PARTICULARIDADES DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA Y DE PERMUTA DE CONSUMO

 

  1. Introducción 751
  2. Acerca de cuándo la compraventa inmobiliaria tipifica como de con-

sumo.................................................................................................................................................. 753

  1. Generalidades 753
  2. Situación de vulnerabilidad del consumidor 754
  3. Destino final de la cosa inmueble 756
  4. Situación de superioridad del proveedor 756
  1. Particularidades en cuanto al objeto inmueble 758
    1. Determinación del inmueble 758
    2. El inmueble en sede catastral 760
  2. Particularidades en cuanto al objeto precio 764
    1. Determinación del precio 764
    2. Precio en moneda extranjera 765
    3. Precio y criptomonedas 766
  3. Algunas advertencias notariales para la compraventa inmobiliaria 771
  4. Derecho de consumo y actuación registral ante la compraventa inmobiliaria.............................................................................................................................................. 777
  5. Particularidades del boleto de compraventa 783
    1. Naturaleza jurídica. Conflictos 783
    2. Boleto de compraventa electrónico 786

 

 

  1. El boleto de compraventa de la ley 14.005 y de la prehorizonta-

lidad........................................................................................................................................ 793

  1. Particularidades de la compraventa inmobiliaria en relación con

otros derechos reales más allá del dominio.................................................................................................................................................. 798

  1. Compraventa internacional y contratos de consumo 804
  2. Particularidades de la permuta inmobiliaria 808
  3. Conclusiones: bienes jurídicos tutelados 811

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 815

Capítulo XXII

ESTATUTOS DE LAS POSICIONES DEL BENEFICIARIO Y DEL FIDEICOMISARIO CONSUMIDORES

  1. Encuadramiento 817
  2. El fiduciario como proveedor 819
  3. Consumidor en las relaciones que se establecen en los fideicomisos 820
    1. Beneficiario consumidor 820
      1. Encuadramiento 820
      2. Fiduciante-beneficiario como consumidor directo 821
      3. Beneficiario como consumidor directo 822
      4. Cesionario del beneficiario, siempre que sea destinatario

final....................................................................................................................... 823

  1. Quid de las personas humanas o jurídicas como consumi-

dores indirectos....................................................................................................................... 824

  1. Fideicomisario como consumidor 824
    1. Encuadramiento 824
    2. Fiduciante-fideicomisario como consumidor directo 825
    3. Fideicomisario como consumidor directo 825
    4. Cesionario del fideicomisario, siempre que sea destinatario

final....................................................................................................................... 826

  1. Quid de las personas humanas o jurídicas consumidores

indirectos....................................................................................................................... 826

  1. El consumidor y el régimen de sustituciones legales de los benefi- ciarios y fideicomisarios.................................................................................................................................... 826
  1. Derechos y obligaciones del beneficiario y fideicomisario consumido-

res.................................................................................................................................................. 827

  1. Precisiones previas: la separación patrimonial 827
    1. Caracterización 827

 

  1. Efectos respecto de las posiciones jurídicas del beneficiario y del fideicomisario. Los terceros en el ámbito de las

relaciones externas....................................................................................................................... 828

  1. Acreedores personales del fiduciario y del fiduciante 829
  2. Acreedores del beneficiario y del fideicomisario 829
  3. Requisitos y forma del contrato de fideicomiso de consumo inmo- biliario.................................................................................................................................... 829
    1. Generalidades 829
    2. Requisitos del contrato 829
    3. Modo de redacción y prohibición de reenvíos 832
    4. Forma 833
  4. Régimen especial de cláusulas abusivas 834
    1. Generalidades 834
    2. Las limitaciones contractuales a los derechos disponibles

del beneficiario y del fideicomisario consumidores....................................................................................................................... 834

  1. Cláusulas que no pueden ser declaradas abusivas 836
  2. Derechos 836
    1. Integración de los contenidos publicitarios al contrato 836
    2. Si la contratación fue a distancia o fuera del estableci-

miento: derecho a la revocación del contrato....................................................................................................................... 837

  1. A exigir la transferencia del inmueble 838
  2. A exigir al fiduciario la inscripción del contrato para opo- nibilidad a terceros................................................................................................................... 839
  3. Derecho a la rendición de cuentas y a la información 840
  4. Solicitar la remoción del fiduciario y la adopción de medi-

das de administración del patrimonio....................................................................................................................... 842

  1. Condiciones de atención y trato equitativo y digno 844
  2. Exigir la protección de los bienes fideicomitidos y subro-

garse en los derechos del fiduciario....................................................................................................................... 844

  1. Exigir el cumplimiento de la obligación de seguridad por el fiduciario................................................................................................................... 845
  2. Pedir la liquidación judicial del patrimonio separado por insuficiencia................................................................................................................... 846
  3. Obligaciones 848
    1. Encuadramiento. Obligación nuclear 848
    2. Pagar la retribución del fiduciario, si se hubiera pactado 849
    3. Adelanto de gastos, si se hubiera pactado 849
  4. Impacto de las normas de derecho del consumidor sobre los debe-

res del fiduciario........................................................................................................................................ 850

  1. Factor de atribución 850
  2. Separación patrimonial 850

 

 

 

 

TOMO II

ÍNDICE GENERAL

 

 
 
 

 

 

 

SECCIÓN IV

CONTRATOS INMOBILIARIOS DE CONSUMO: ASPECTOS ESPECIALES

(CONTINUACIÓN)

 

Capítulo XXIII

 

REGULACIÓN ESPECIAL PARA EL TOMADOR CONSUMIDOR EN EL CONTRATO DE LEASING

I.  Introducción .......................................................................................                     3

  1. El leasing como contrato en el Código Civil y Comercial...................           5

1. La unificación civil y comercial .....................................................           5

2. Del método de regulación de los contratos ....................................          6

3. Método del leasing ........................................................................                 7

4. Definición legal .............................................................................                  8

a)  Terminología........................................................................                       9

b) Análisis ...............................................................................                     9

  1. Nuestra definición............................................................................................... 10
  2. Caracteres............................................................................................................... 10
  1. Elementos............................................................................................................................. 11
    1. Elementos esenciales generales................................................................... 11
    2. Elementos esenciales particulares............................................................. 12
  2. Comparación con otros contratos........................................................................... 12
    1. Con la compraventa........................................................................................... 13
    2. Con la locación.................................................................................................... 13
    3. Con la consignación............................................................................................ 13
    4. Con el renting........................................................................................................ 14
  3. Ámbito subjetivo del leasing...................................................................................... 14

 

  1. Dador 14
  2. Tomador 14
  1. De las modalidades 15
  2. Leasing financiero 16
    1. A persona indicada (art. 1231, inc. a]) 17
    2. Según especificaciones brindadas por el tomador (art. 1231,

inc. b])......................................................................................................................... 17

  1. Cesión de posición contractual (art. 1231, inc. c]) 18
  1. Leasing operativo 18
    1. Noción 18
    2. Propiedad anterior del dador (art. 1231, inc. d]) 19
  2. Leasing de retro o retroleasing 19
    1. Noción 19
    2. Adquirirse por el dador al tomador (art. 1231, inc. e]) 20
    3. Crítica del retroleasing 20
    4. Recepción irrestricta de la figura 21
  3. Subleasing 21
    1. Noción 21
    2. A disposición jurídica del dador (art. 1231, inc. f]) 22
    3. Titularidad jurídica del dador 22
  4. Ámbito de aplicación objetivo 23
    1. Bienes inmuebles 24
    2. Bienes muebles 25
    3. Propiedad industrial: marcas,   patentes   y   modelos   indus- triales............................................................................................................ 26
    4. Software 27
    5. Servicios y accesorios 27
    6. Otros objetos posibles 28
  5. Del canon 28
    1. Terminología 28
    2. Crítica 29
    3. Determinación: libertad de las partes 29
    4. Cuantificación del canon 30
    5. Composición del canon 31
    6. Moneda de pago 32
    7. Periodicidad del canon 32
  6. Opción de compra 32
    1. Elemento tipificante 32
    2. Naturaleza jurídica de la opción 33

 

  1. Precio de ejercicio y autonomía privada........................................................... 34
    1. Momentos para la fijación del precio....................................................... 34
    2. Determinación del precio. Sistema rígido y flexible......................... 34
    3. Razonabilidad y pautas.................................................................................... 35
    4. De la forma de la opción................................................................................. 36
    5. Interpretación de la opción............................................................................ 36
  2. Forma del contrato y su instrumentación........................................................ 37
  3. Inscripción registral y oponibilidad.................................................................... 38
    1. De la inscripción.................................................................................................. 38
    2. Según la naturaleza del bien......................................................................... 38
    3. Efectos de la registración................................................................................ 38
  1. El leasing en la relación de consumo.......................................................................... 39
    1. Ámbito subjetivo.............................................................................................................. 39
      1. El consumidor como tomador...................................................................... 39
      2. El dador como proveedor............................................................................... 40
    2. Ámbito objetivo................................................................................................................. 41
    3. Causa fin............................................................................................................................... 42
    4. Vínculo jurídico................................................................................................................. 43
      1. Entre las partes.................................................................................................... 43
      2. Frente a terceros................................................................................................. 43
    5. Consecuencias jurídicas del derecho del consumidor en el leasing......... 43
      1. Deber de información....................................................................................... 44
      2. Deber de seguridad............................................................................................ 45
      3. En la publicidad.................................................................................................... 46
      4. En el contenido del contrato (cláusulas abusivas)............................ 47
      5. Conexidad contractual...................................................................................... 47
      6. Régimen de garantías........................................................................................ 48
      7. Responsabilidad del tomador o guardián............................................... 48
  2. El leasing inmobiliario de consumo............................................................................. 51
    1. Generalidades..................................................................................................................... 51
    2. Bienes inmuebles............................................................................................................. 51
    3. Derechos del tomador inmobiliario....................................................................... 52
      1. Derecho de uso y goce como derecho personal.................................. 52
      2. Derecho de adquisición del bien inmueble........................................... 53
      3. Derecho de prórroga contractual................................................................ 53
      4. Derecho a rechazar el bien............................................................................ 54
      5. Derecho de locación del bien........................................................................ 54
      6. Derecho a la garantía de saneamiento...................................................... 54

 

  1. Derecho de accionar 54
  2. Obligaciones del tomador inmobiliario 55
    1. Del uso de los bienes conforme a su destino 55
    2. Conservación del bien. De los gastos 55
    3. Obligación de facilitar la inspección 57
    4. Prohibición de disposición jurídica 57
    5. Restitución del bien 58
    6. Pagar el canon y el valor residual 58
  3. Comparación crítica con el contrato de locación 59
    1. El distingo del leasing con la locación 59
    2. De las incompatibilidades 61
  4. Comparación crítica con el contrato de compraventa 62
    1. El factor temporal 62
    2. El objeto del contrato 63
    3. Pago del precio 63
  1. La responsabilidad, acciones y garantías en el leasing inmobiliario 63
    1. Distintas hipótesis 63
    2. Leasing financiero 64
      1. La obligación de entrega 64
      2. Liberación convencional de la entrega 65
      3. Consecuencias del incumplimiento: del proveedor. Del

dador......................................................................................................................... 66

  1. Nuestra opinión 68
  2. Liberación de la garantía de saneamiento 69
  3. Leasing operativo 70
    1. Obligación de entrega 70
    2. Consecuencias del incumplimiento 70
    3. De la garantía de saneamiento 71
  1. Incumplimiento y ejecución en caso de inmuebles 71
    1. Aplicación restrictiva 71
    2. Demás incumplimientos y la integración normativa 72
    3. Procedimiento legal ante el incumplimiento del canon en el leasing

inmobiliario.......................................................................................................................................... 73

  1. Pago menor de un cuarto del canon 73
  2. Pago de un cuarto o más pero menos de tres cuartos del canon............................................................................................................ 75
  3. Pago superior a los tres cuartos de los cánones 76
  4. Desalojo del inmueble. Vía ejecutiva 77

 

  1. De la prescripción y caducidad 78
  1. Conclusiones 79

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega................................................................................................................................................................ 80

Capítulo XXIV

LOCACIÓN INMOBILIARIA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR

  1. Introducción 81
  2. Definición del contrato de locación 83
    1. La definición en el Código Civil derogado 83
    2. La definición en el Código vigente 84
    3. Obligaciones nucleares 84
  3. Caracteres del contrato de locación inmobiliaria 85
  4. El contrato de locación como contrato de consumo 89
    1. Normativa aplicable 89
    2. Marco constitucional 89
    3. Marco infraconstitucional 92
      1. Ley 24.240, en su versión originaria 92
      2. Ley 24.240 según el texto de la ley 26.361, sancionada el 7/4/2008 y modificada por la ley 26.994........................................................................................................... 93
      3. El contrato de consumo en el Código Civil y Comercial 94
      4. Sujeto tutelado: ¿todos los locatarios son consumidores? 94
      5. ¿Todos los locadores son proveedores de bienes? 95
  5. Efectos de considerar a la locación como un contrato de consumo 96
    1. Integración normativa 97
    2. Información al consumidor 97
    3. Vicios redhibitorios 98
    4. Las cláusulas abusivas del contrato 100
    5. Interpretación del contrato 109
    6. El régimen de daños 109
    7. La prescripción liberatoria 110

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 111

 

Capítulo XXV

CONTRATOS DE HIPOTECA Y DE ANTICRESIS ANTE EL CONSUMIDOR, CON PARTICULAR REFERENCIA A LA ESPECIALIDAD EN CUANTO AL CRÉDITO

  1. Introducción 113
    1. Límites temáticos. Función económica y utilización en el tráfico inmobiliario.................................................................................................................................... 113
    2. La dicotomía deudor-débil y acreedor-fuerte 115
    3. La protección al consumidor y los derechos reales 115
    4. Vinculación con la función notarial 116
    5. Diagrama de la exposición 117
  2. Los caracteres de los derechos reales de garantía 117
  3. Convencionalidad 118
  4. Accesoriedad 119
  5. Especialidad en cuanto al crédito 120
    1. Créditos determinados 120
      1. Obligaciones pasibles de ser garantizadas. El impacto de las

letras hipotecarias....................................................................................................................... 121

  1. El monto de la garantía en las obligaciones dinerarias y no dinerarias................................................................................................................... 121
  2. La indexación y su prohibición. Hipotecas en garantía de obligaciones con unidad de vivienda (UVI) y con uni-

dad de valor adquisitivo (UVA): nociones y distinción....................................................................................................................... 122

  1. Obligaciones preexistentes a la garantía 125
  2. Prestaciones en moneda extranjera. Impotencia de la tutela al con- sumidor para neutralizar la lectura prevaleciente.................................................................................................................................... 126
  3. Créditos indeterminados 127
  4. El monto del gravamen. Hipotecas cerradas e hipotecas de máximo, abiertas o de techo. Reflexiones sobre la anticresis.................................................................................................................................... 127
  5. Algunos impactos específicos de la protección al consumidor en materia de créditos.................................................................................................................................... 129
  1. Duración del derecho real y duración de su inscripción. La reforma de la ley 27.271, el derecho transitorio y la protección del consu-

midor.................................................................................................................................................. 132

  1. La hipoteca 132
  2. La anticresis 133
  3. El derecho transitorio en la modificación del plazo de caducidad de

la inscripción de la hipoteca........................................................................................................................................ 134

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 136

 

 

SECCIÓN V

SITUACIONES JURÍDICO REALES DERIVADAS

 

Capítulo XXVI

 

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

ANTE LAS SITUACIONES JURÍDICAS DE CONSUMO

 

  1. Los derechos reales y las situaciones jurídicas de consumo 141
  2. Presencia del consumo en la propiedad horizontal clásica 143
    1. Situaciones jurídicas que son de consumo 143
      1. Pretendidas implicancias de la destinación de las unidades funcionales................................................................................................................... 143
      2. Sujetos involucrados 144
    2. Situaciones jurídicas que no son de consumo en la propiedad hori- zontal.................................................................................................................................... 147
  3. El administrador como proveedor 150
    1. Planteamiento 150
    2. Es órgano de administración y de ejecución 150
    3. Su calidad de órgano no desmiente la naturaleza de proveedor respecto del consorcista.................................................................................................................................... 151
  4. Singularidades en el subconsorcio 156
  5. Ciertas derivaciones de la mentada relación de consumo donde el administrador es proveedor.............................................................................................................................................. 156
    1. Planteamiento 156
    2. Deber de información 157
    3. Deber de seguridad 160
    4. Trato digno y equitativo 160
  6. Relación del consorcio con terceros proveedores 161
  7. Quid del contrato de reglamento 162
  8. El derecho de consumo en el tránsito a la propiedad horizontal. El consorcio de hecho 163
  9. Consideraciones finales 165

 

 

Capítulo XXVII

RELACIONES JURÍDICAS DE CONSUMO ANTE LOS CONJUNTOS INMOBILIARIOS COMO ESPECIE

  1. Introducción 167
  2. Las condiciones de la contratación moderna. El derecho del consu-

midor.................................................................................................................................................. 170

  1. La relación de consumo 170
  2. La responsabilidad precontractual 171
  3. La buena fe 171
  4. Sujetos de la relación de consumo 172
    1. Consumidor 172
    2. Proveedor 173
    3. Objeto 173
    4. Causa 173
    5. El deber de información 173
    6. Ofertas agresivas 174
  1. Derecho ambiental 174
    1. Prevención 177
    2. Tutela jurisdiccional 179
    3. Los pasivos ambientales 181
    4. La participación ciudadana. Audiencias públicas 182
    5. El impacto ambiental producido por los desarrollos contemporá-

neos a la luz de la jurisprudencia........................................................................................................................................ 182

  1. Derecho urbanístico 184
  2. Los conjuntos inmobiliarios en el Código Civil y Comercial 186
    1. Conjuntos inmobiliarios propiamente dichos o en especie. Marco

legal........................................................................................................................................ 188

  1. Clubes de campo 188
  2. Parques industriales 192
  3. Centros de compras 193
  4. Los conjuntos inmobiliarios y la protección del consumidor 193
  5. El fideicomiso inmobiliario y los conjuntos inmobiliarios 197
  6. Los conjuntos preexistentes y el derecho del consumidor 199
  7. Derecho del consumidor y los contratos conexos en los conjuntos inmobiliarios.................................................................................................................................... 206
  1. Conclusión 210

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 210

 

 

Capítulo XXVIII

 

LOS ADQUIRENTES DE LOS DERECHOS REALES DE TIEMPO COMPARTIDO Y CEMENTERIO PRIVADO

COMO CONSUMIDORES

 

  1. Necesarias acotaciones previas 213
  2. Un poco de historia 216
  3. Los contratos de tiempo compartido y de cementerio privado 221
  4. Los distintos vínculos contractuales 223
    1. Tiempo compartido 223
    2. Cementerio privado 227
  5. Problemas y soluciones 228
  6. Análisis jurisprudencial 237
    1. Trato digno. Discriminación 237
    2. Deber de información 239
    3. Deber de información y cláusulas abusivas 241
    4. In dubio pro consumidor 242
    5. Carga probatoria 244
    6. El no adquirente 246
    7. Cláusula abusiva 248
    8. Prórroga de jurisdicción 248
    9. Expensas. Abuso 249
    10. Cláusula abusiva 250
    11. Incumplimiento de la oferta 251
    12. Administración 251
    13. Arrepentimiento 253
  7. Cierre 255

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 255

 

SECCIÓN VI

OTRAS TUTELAS DEL CONSUMIDOR INMOBILIARIO

 

Capítulo XXIX

 

ALCANCES DEL DEBER DE PREVENIR LOS DAÑOS. LA CONFIGURACIÓN EN LA RESPONSABILIDAD OBLIGACIONAL Y LOS VALORES EN JUEGO PARA LAS RELACIONES DE CONSUMO

  1. Introducción 259
  2. La unificación de los sistemas de la responsabilidad civil y la sub- sistencia de la responsabilidad obligacional o contractual como régimen específico y diferenciado.............................................................................................................................................. 260
  3. La configuración de la función preventiva de la responsabilidad en el ámbito obligacional y contractual.............................................................................................................................................. 261
  4. El debate abierto y su incidencia en el derecho del consumo 265
  5. La preocupación por el consumidor inmobiliario 266
  6. La prevención en la esfera de la responsabilidad contractual 267
  7. La prevención en los contratos inmobiliarios de consumo 271
    1. La información como técnica de prevención en los contratos inmo- biliarios.................................................................................................................................... 271
    2. La prevención en materia de información y documentación inmo- biliaria.................................................................................................................................... 277
  8. La prevención mediante el control de cláusulas abusivas 278
    1. Cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos y honorarios derivados de la preparación y otorgamiento de la titulación.................................................................................................................................... 279
    2. Cláusulas que prohíben la cesión del contrato o los derechos que emergen de este sin autorización expresa del proveedor.................................................................................................................................... 279
    3. Facultades a favor del proveedor de rescindir o resolver el contrato

sin previa comunicación o ante incumplimientos no esenciales........................................................................................................................................ 280

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 284

Capítulo XXX

TUTELA DEL CRÉDITO: RÉGIMEN ESPECIAL DEL DEBER DE RESPONDER POR LOS DAÑOS CAUSADOS AL CONSUMIDOR

  1. Introducción. Aclaraciones 287
  2. Bases para el enfoque del problema 288
    1. El sistema de protección del consumidor 288
    2. La asistematicidad normativa del sistema tuitivo del consumidor.

Sus proyecciones en materia resarcitoria........................................................................................................................................ 290

  1. El “diálogo de fuentes” como método de interpretación 291
  2. Las respuestas en caso de vulnerabilidad estructural e hipervulne- rabilidad.................................................................................................................................... 293
  3. Síntesis conclusiva 295
  1. La unificación relativa de las dos órbitas de la responsabilidad civil 295
    1. La cuestión en las relaciones de consumo 295
    2. Responsabilidad “obligacional” y “extraobligacional” 296
    3. Lo unificado y las diferencias 297
  2. La estructura esencial de la responsabilidad por daños causados al consumidor.............................................................................................................................................. 298
  3. Los presupuestos de la responsabilidad civil en la causación de daños

al consumidor.................................................................................................................................................. 300

  1. Preliminar 300
  2. La configuración de la responsabilidad civil 300
  3. La relación de causalidad 301
    1. Autoría y eximentes 301
    2. La carga de la prueba 303
  4. La antijuridicidad 304
  5. El factor de atribución 304
  6. Los daños resarcibles 305
    1. Aplicación de las reglas del Código Civil y Comercial 305
    2. La indemnización del “daño directo” 305
  1. Algunos supuestos particulares, con especial referencia al consumi-

dor inmobiliario.................................................................................................................................................. 306

  1. La responsabilidad por incumplimiento obligacional y contractual.

Sus efectos........................................................................................................................................ 306

  1. La responsabilidad de los profesionales de la construcción y demás intervinientes en la cadena de producción y comercialización

de inmuebles. Aspectos generales........................................................................................................................................ 309

  1. Caracterización 309
  2. Multiplicidad de sujetos y vínculos jurídicos 310
  3. El factor de atribución 310
  4. Responsabilidad contractual durante la realización de la

obra....................................................................................................................... 310

  1. La relación de consumo 311
  2. La responsabilidad por las cosas y productos defectuosos frente al consumidor. Su aplicación a los inmuebles.................................................................................................................................... 311
  3. El caso de responsabilidad después de entregada la obra por ruina producida en edificios o inmuebles   destinados   a   larga   dura- ción.................................................................................................................................... 315
    1. La regla general 315
    2. Legitimados activos y pasivos 315
    3. Factor de atribución 316
    4. Plazo de caducidad 316
    5. Nulidad absoluta de las cláusulas de dispensa de la respon- sabilidad. Remisión................................................................................................................... 316
  4. La responsabilidad por los servicios 317
  5. La cuestión de la solidaridad de la cadena de producción y comer- cialización.................................................................................................................................... 318
    1. Sobre la solidaridad 318
    2. La responsabilidad solidaria del art. 40 de la ley 24.240 319
    3. La responsabilidad en el caso de una acción de cumpli-

miento obligacional....................................................................................................................... 322

  1. El incumplimiento del deber de informar 322
  2. La particular situación de los “riesgos de desarrollo” 323
  3. El daño moral, con especial referencia al causado en el marco del incumplimiento obligacional.................................................................................................................................... 326
  4. La obligación de seguridad. Remisión 328
  5. La prescripción liberatoria 328

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 330

Capítulo XXXI

SANCIÓN PECUNIARIA DISUASIVA

  1. Concepto 331
  2. Antecedentes extranjeros 332
  3. Daños punitivos en Estados Unidos 335
    1. Introducción 335
    2. Monto de la condena. Topes o techos 337
    3. Destino de la condena. Como principio general, se otorga a la víctima.................................................................................................................................... 338
    4. Productos elaborados y daños punitivos 341
    5. Los tipos de conductas que dan lugar a daños punitivos en casos

de derecho del consumo........................................................................................................................................ 342

  1. Otros ejemplos de daños punitivos por productos elaborados 343
  1. Antecedentes en nuestro país 347
  2. La ley 26.361. El art. 52 bis. La recepción de los daños punitivos en

la Argentina. Análisis de la norma.................................................................................................................................................. 348

  1. Denominación. Clasificación 348
  2. Sujetos involucrados. Legitimación activa y pasiva 351
  3. Instancia de parte 352
  4. Presupuestos de procedencia. Elementos para tomar en cuenta 352
    1. Gravedad del hecho 354
    2. “Demás circunstancias” 354
    3. El daño causado 354
    4. Posición en el mercado del infractor 355
    5. Cuantía del beneficio obtenido 355
    6. Dolo o culpa grave, para el consumidor o terceros 356
    7. Reincidencia 356
    8. Determinación del monto 357
    9. El tope y sus problemas 359
    10. Responsabilidad solidaria 359
    11. Aspectos procesales 360
  5. Violación al trato digno y prácticas abusivas 362
  1. El Proyecto de Código Civil y Comercial 363
    1. El texto proyectado 363
    2. Nacimiento de la expresión sanción pecuniaria disuasiva 363
    3. Legitimación para reclamar sanción pecuniaria disuasiva 363
    4. El destino de la multa 364
    5. Pautas de imposición 365
      1. Las circunstancias del caso 365
      2. La gravedad de la conducta del sancionado 365
      3. Su repercusión social 366
      4. Los beneficios que obtuvo o pudo obtener 366
      5. Los efectos disuasivos de la medida 366
      6. El patrimonio del dañador 366
      7. La posible existencia de otras sanciones penales o adminis- trativas................................................................................................................... 366
    6. El actual texto de los arts. 1714 y 1715 del Código Civil y Comer-

cial........................................................................................................................................ 367

  1. La ley 26.944 de Responsabilidad del Estado................................................... 368
    1. Introducción..................................................................................................................... 368
    2. Jurisprudencia de los Estados Unidos................................................................ 368
    3. Mitigación de la responsabilidad del Estado.................................................. 370
  2. La Ley de Defensa de la Competencia................................................................. 371
  3. El proyecto de reforma a la Ley de Defensa del Consumidor.................... 373
    1. El texto................................................................................................................................ 373
    2. La denominación........................................................................................................... 373
    3. Carácter discrecional................................................................................................... 374
    4. Presupuestos de procedencia................................................................................. 374
    5. Legitimación..................................................................................................................... 376
    6. Posibilidad de imposición de oficio..................................................................... 376
    7. Monto.................................................................................................................................. 377
    8. Topes................................................................................................................................... 377
    9. Destino................................................................................................................................ 377
    10. Solidaridad..................................................................................................................... 379
    11. No asegurabilidad....................................................................................................... 380
      1. Planteamiento.................................................................................................... 380
      2. La regla McNulty en Estados Unidos..................................................... 380
      3. Las propuestas de reformas en otros países...................................... 381
      4. Opinión personal.............................................................................................. 382
  4. Conclusión............................................................................................................................... 383

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 384

Capítulo XXXII

LOS APORTES DEL DERECHO DEL CONSUMIDOR EN LO INMOBILIARIO, CON ESPECIAL REFERENCIA AL DEBER DE SEGURIDAD

  1. Introducción............................................................................................................................. 387
  2. La transformación de la teoría de los bienes en el derecho civil (impac-

tos en las relaciones de consumo)......................................................................... 388

  1. La mutación constante de la teoría de los bienes en el derecho

civil............................................................................................................................... 388

  1. La teoría de los bienes en el Código Civil y Comercial.............................. 390
  2. Lo que se mantiene en el Código Civil y Comercial de la teoría de

los bienes.................................................................................................................. 390

  1. La reformulación de la teoría de los bienes en el Código Civil y Comercial.................................................................................................................................... 390
  2. ¿Cómo el reconocimiento de estos bienes en el Código Civil y Comercial impacta en la mirada del derecho del consumidor

de cosas inmuebles?........................................................................................................................................ 393

  1. La teoría de los bienes en el derecho del consumidor 393
    1. El uso de las categorías de la teoría de los bienes del derecho civil

como categorías de base de la regulación consumerista........................................................................................................................................ 394

  1. El rol de las categorías decimonónicas de cosas muebles e inmuebles y cosas consumibles y no consumibles................................................................................................................... 394
  2. La visión sobre los bienes inmateriales 394
  3. Las innovaciones del derecho del consumidor en la teoría de los bienes: la categoría de los productos elaborados.................................................................................................................................... 395
    1. Los productos en el derecho civil 395
    2. Los productos elaborados en el derecho del consumidor 396
    3. Los productos en el derecho proyectado y su relación con

las cosas inmuebles....................................................................................................................... 397

  1. Los productos naturales 398
  1. La problemática de las cosas inmuebles en el derecho del consumidor 400
    1. Las cosas inmuebles en el ámbito de aplicación de la ley 24.240 400
      1. El destino de vivienda en la calificación como contrato de consumo y el juego del derecho fundamental de

acceso a la vivienda digna....................................................................................................................... 401

  1. El diálogo de fuentes para establecer el derecho aplicable a los problemas originados en la adquisición de cosas

inmuebles....................................................................................................................... 401

  1. Las cosas inmuebles en las relaciones de consumo: el uni-

verso de contratos incluidos....................................................................................................................... 402

  1. Los profesionales que intervienen en la contratación inmo-

biliaria de consumo....................................................................................................................... 402

  1. Cementerios privados, clubes de campo y tiempos compartidos 403
  2. La protección del consumidor locatario de inmueble 404
    1. Los contratos de locación de bienes inmuebles bajo el dere-

cho del consumidor....................................................................................................................... 404

  1. Fragmentación y materialización del contrato de locación

de inmuebles....................................................................................................................... 405

  1. ¿Bajo qué condiciones un contrato de locación de inmue-

bles puede ser calificado como de consumo?....................................................................................................................... 407

  1. El diálogo de las fuentes 408
  2. La protección del consumidor en la compraventa inmobiliaria 408
    1. De la compraventa a las compraventas: las compraventas

de consumo....................................................................................................................... 408

  1. Reglas propias de la compraventa inmobiliaria 410
  2. La protección del consumidor en el contrato de obra 412
  3. El aporte del derecho del consumidor a la protección del consumi-

dor de cosas inmuebles........................................................................................................................................ 413

  1. El aporte del derecho del consumidor a la protección del

locatario de inmuebles....................................................................................................................... 413

  1. El aporte del derecho del consumidor a la protección del consumidor comprador de inmuebles................................................................................................................... 414
  2. El aporte del derecho del consumidor a la protección del consumidor de obra de inmuebles................................................................................................................... 416
  1. La perspectiva del daño en la persona de los consumidores de cosas inmuebles.............................................................................................................................................. 417
    1. Introducción 417
    2. Los inmuebles seguros 417
    3. La relectura de supuestos de daños en la persona del consumidor

de inmuebles........................................................................................................................................ 420

  1. Una relectura del daño a la persona del locatario-consumi-

dor, obligación de seguridad y culpa de la víctima....................................................................................................................... 420

  1. Una relectura del daño a los terceros originados en la obra

sobre el inmueble y la figura del bystander....................................................................................................................... 422

  1. Los aportes potenciales del derecho del consumidor para tratar los daños a la persona del consumidor de

inmuebles....................................................................................................................... 424

  1. Las acciones colectivas para la prevención del daño 427

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 431

 

Capítulo XXXIII

 

EL RÉGIMEN DE LOS VICIOS OCULTOS DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL EN EL MARCO DEL DERECHO DEL CONSUMO

INMOBILIARIO

 

  1. Introducción 433
  2. Interacción del régimen del consumidor con el régimen de los vicios ocultos del Código Civil y Comercial. Su aplicación a las relaciones

de consumo.................................................................................................................................................. 433

  1. Consideraciones generales. Ámbito de aplicación del art. 18. El

caso de las operaciones inmobiliarias........................................................................................................................................ 433

  1. Responsabilidad civil objetiva 437

 

  1. ¿Cesa o no la garantía si el adquirente conoció o pudo conocer la existencia del vicio?.................................................................................................................................... 439
    1. Introducción 439
    2. Planteo del problema 440
    3. Cómo juega la excepción respecto de los vicios ocultos 441
    4. La contraexcepción del enajenante profesional 445

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 455

 

SECCIÓN VII SOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS

 

Capítulo XXXIV

 

INTERSECCIONES ENTRE EL DERECHO DE CONSUMO Y EL DERECHO PROCESAL

  1. Introducción............................................................................................................................. 459
  2. El trámite procedimental................................................................................................. 461
  3. El alcance del beneficio de gratuidad...................................................................... 462
  4. La carga de la prueba....................................................................................................... 465
    1. Las soluciones al problema de la falta de prueba al resolver................ 466
    2. Las críticas a la denominada “teoría de la carga dinámica proba-

toria”........................................................................................................................... 468

  1. La inaplicabilidad de la teoría de las cargas probatorias dinámicas

al derecho de consumo...................................................................................... 475

  1. Otras cuestiones vinculadas a la carga de la prueba en la ley 24.240.... 477

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega..................................... 479

Capítulo XXXV

MEDIACIÓN

  1. La mediación como alternative dispute resolution............................................... 481
  2. Características de la mediación.................................................................................... 482
    1. Participación de las partes....................................................................................... 482
    2. Intervención de un tercero neutral e imparcial............................................ 483
      1. Carácter de la intervención......................................................................... 483
      2. La elección del mediador............................................................................. 484
      3. La imparcialidad del mediador elegido por una parte 485
    3. Voluntariedad 486
      1. Planteamiento 486
      2. Obligatoriedad impuesta en las legislaciones locales 487
      3. Voluntariedad vs. obligatoriedad en el derecho extranjero 488
    4. Control sobre el proceso y el resultado 490
    5. Confidencialidad 491
    6. Inmediatez 493
    7. Optimización del tiempo y disminución de los costos 494
  3. Algunos aspectos particulares de la mediación en conflictos suscita-

dos en relaciones de consumo inmobiliario.................................................................................................................................................. 494

  1. Determinación de la “cosa mediada” 494
  2. Legitimaciones activa y pasiva del reclamo 495
    1. Supuesto de martilleros y corredores comercializadores. El profesional corredor................................................................................................................... 496
    2. Contratos de fideicomiso 497
    3. Tiempos compartidos 499
    4. Cementerios privados 500
  3. Locación de inmuebles: mediación previa y obligatoria para des- alojos. Ley 27.551.................................................................................................................................... 501
    1. Aspectos generales 501
    2. Acciones tendientes para efectivizar las medidas 503
    3. Conflictividad a partir del índice de actualización de precios

de locaciones destinadas a vivienda....................................................................................................................... 504

  1. Ley 26.993 sobre resolución de conflictos en materia de relaciones

de consumo........................................................................................................................................ 505

  1. La mediación suspensiva del curso de la prescripción y la caducidad 506
    1. Suspensión de la prescripción 506
    2. Disposiciones particulares en los regímenes locales 507
    3. Mediación suspensiva de la caducidad 508
    4. ¿Quién suspende la prescripción o caducidad? ¿Acreedor   o mediador?.................................................................................................................................... 509
    5. Ámbito subjetivo de la suspensión 510

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 511

Capítulo XXXVI

PROCEDIMIENTOS ADMINISTRATIVOS

  1. Introducción 513
  2. Los procedimientos administrativos de defensa de las y los consumi-

dores.................................................................................................................................................. 513

  1. Procedimientos de resolución de conflictos 514
    1. Ventanilla única federal de defensa de las y los consumi- dores................................................................................................................... 516
    2. Procedimiento de facilitación para consumidores hipervul- nerables................................................................................................................... 516
    3. Conciliación 520
    4. Procedimientos locales 522
    5. Arbitraje de consumo 523
    6. Defensor del cliente 524
  2. Procedimiento administrativo sancionador 526
    1. Aspectos sustantivos 526
    2. Sanciones 528
    3. Prescripción 534
    4. Aspectos adjetivos 535
  1. Los inmuebles como objeto de reclamos y denuncias en los procedi- mientos administrativos de defensa de las y los consumidores.............................................................................................................................................. 542
  2. El consumidor inmobiliario en la jurisprudencia administrativa 546
    1. Falta de identidad en el metraje entre lo ofertado y lo entregado 546
    2. Alcances de garantías para inquilinos 546
    3. Publicidad engañosa 547
    4. Efectos de la publicidad 547
    5. Obligación de informar 547

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 548

Capítulo XXXVII

TUTELA JUDICIAL INDIVIDUAL Y COLECTIVA

  1. Introducción 549
  2. Principios generales de los procesos de “consumo” 550
    1. El principio de “eficacia” en el art. 42 de la Constitución Nacional 551
    2. El principio protectorio 552

 

  1. La celeridad de los procesos................................................................................... 552
  2. La justicia específica.................................................................................................... 553
    1. Su necesidad........................................................................................................ 553
    2. La justicia de las relaciones de consumo de la CABA................... 554
  3. La gratuidad de los procesos.................................................................................. 554
  4. El deber de colaboración con el proceso y las cargas probatorias........ 555
  1. El proceso individual de consumo............................................................................ 556
    1. Requisitos previos......................................................................................................... 556
      1. La provincia de Buenos Aires.................................................................... 556
      2. La justicia nacional.......................................................................................... 556
      3. La justicia de la Ciudad de Buenos Aires............................................. 557
    2. Medidas cautelares y tutelas preventivas......................................................... 558
      1. Diferencias........................................................................................................... 558
      2. Las medidas cautelares................................................................................. 560
      3. La acción preventiva....................................................................................... 563
    3. La sentencia individual............................................................................................... 565
      1. Alcances................................................................................................................. 566
      2. La imposición de daños punitivos........................................................... 566
    4. Efectos del recurso de apelación de la sentencia definitiva.................... 571
      1. En la justicia nacional..................................................................................... 571
      2. En la justicia de las relaciones de consumo de la CABA.............. 571
      3. En la provincia de Buenos Aires............................................................... 571
    5. Las medidas de aseguramiento del cumplimiento de la sentencia...... 571
  2. Los procesos colectivos de consumo........................................................................ 572
    1. Introducción..................................................................................................................... 572
    2. Diferencias entre derechos individuales y derechos colectivos............ 572
    3. La tutela de los derechos individuales homogéneos................................... 573
      1. Legitimación y representación.................................................................. 573
      2. Requisitos de admisibilidad........................................................................ 575
      3. Falta de necesidad de mediación previa............................................... 576
      4. La acción protectora de intereses colectivos promovidas por individuos en el Código para la Justicia de Rela-

ciones de Consumo de la CABA................................................. 577

  1. Publicidad y registro de las acciones colectivas............................... 578
  2. Derecho de opt-out........................................................................................... 579
  3. Alcances de la sentencia............................................................................... 579
  4. La tutela de los derechos colectivos.................................................................... 579

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega...................................... 580

 

Capítulo XXXVIII

ARBITRAJE DE CONSUMO

  1. Introducción 581
  2. Nociones básicas de arbitraje 582
    1. Concepto y elementos característicos 582
      1. Carácter voluntario 582
      2. Intervención de un tercero independiente e imparcial ele- gido por o para las partes y que no forma parte de

ningún poder u órgano del Estado....................................................................................................................... 582

  1. Adversarial y de carácter adjudicatorio 583
  2. Decisión obligatoria y final 584
  3. Evolución y ventajas 585
    1. Celeridad 585
    2. Informalidad y flexibilidad 585
    3. Posibilidad de nombrar árbitros expertos en la materia a

decidir....................................................................................................................... 585

  1. Confidencialidad 586
  2. Costos 586
  1. El arbitraje en las relaciones de consumo 586
    1. Noción 586
    2. Perspectiva comparada 587
      1. Prohibición total 587
      2. Admisión irrestricta 588
      3. Admisión limitada 588
  2. Antecedentes del arbitraje de consumo en la Argentina 591
  3. Características del Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo 593
    1. Notas características 593
    2. Autoridad de aplicación 594
    3. Causas comprendidas y excluidas 594
    4. El acuerdo arbitral: acuerdo ad hoc y oferta pública de adhesión al sistema nacional de arbitraje de consumo.................................................................................................................................... 595
    5. El tribunal arbitral 597
    6. Notificaciones y prueba 599
    7. El procedimiento 600
      1. Tribunales colegiados de amigables componedores 601
      2. Tribunal unipersonal 602

 

  1. Arbitraje de derecho 602
  2. Laudo y recursos 603
  3. El arbitraje electrónico 603
  4. El Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo ante el consumidor inmobiliario.................................................................................................................................... 605
  1. Otros modelos de arbitraje institucional 605
    1. Tribunal de Arbitraje del Colegio de Escribanos 606
    2. Cámara Argentina de Fideicomisos y Fondos de Inversión Directa en Actividades Productivas, Centro de Mediación y Arbitraje

Comercial de la Cámara Argentina de Comercio y Servicios........................................................................................................................................ 607

  1. Balance 609
  1. La arbitrabilidad de las cuestiones de consumo en el Código Civil y Comercial.............................................................................................................................................. 609
    1. El art. 1651, inc. c) del Código Civil y Comercial 609
    2. Una interpretación posible 610
    3. Una interpretación deseable 611
    4. Una reforma necesaria 612
  2. Conclusión 615

Opinión de Ignacio E. Alterini y María Valentina Aicega............................................................................................................................................................. 616

SECCIÓN VIII SISTEMATIZACIÓN JURISPRUDENCIAL

  1. Consumidores y actividad inmobiliaria 619
    1. Calificación de la posición de consumidor inmobiliario 619
      1. Distintos criterios 619
      2. Clases 620
      3. Regulación e importancia del consumidor inmobiliario 620
      4. Inclusiones 621
      5. Exclusiones 623
    2. Calificación de la posición de proveedor inmobiliario 624
      1. Intrascendencia del carácter de la persona del proveedor 624
      2. Alcances de la prestación de servicios profesionales 625
      3. Constructor 625
      4. Inmobiliaria 626
      5. Entidades financieras 627
    3. Empresario como consumidor inmobiliario 628
      1. Admisión de la categoría 628

 

  1. Criterio que postula que la persona jurídica no puede califi-

car como consumidor....................................................................................................................... 630

  1. Postura que afirma que las personas jurídicas sí pueden

integrar la posición de consumidor....................................................................................................................... 630

  1. Quid de la destinación mixta de lo adquirido 631
  2. Exclusiones especiales 631
  3. Reglas, valores y principios tutelares del consumidor inmobiliario 632
    1. Interpretación, integración y aplicación más favorable al consumidor................................................................................................................... 632
    2. Orden público involucrado 635
    3. Acceso al consumo 636
    4. Progresividad 637
  4. Protecciones genéricas y especiales del inmueble destinado a vivienda.................................................................................................................................... 637
    1. Generalidades 637
    2. Afectación a vivienda 638
  1. Estructuraciones jurídicas para los desarrollos inmobiliarios 640
    1. Propiedad horizontal 640
      1. Constitución 640
      2. Reglamento de propiedad horizontal 641
      3. Objeto 645
      4. Consorcio 651
      5. Facultades y deberes del titular 656
      6. Asamblea 669
      7. Administrador 671
      8. Expensas 672
      9. Obras nuevas 674
    2. Conjuntos inmobiliarios en sentido estricto con anterioridad al Código Civil y Comercial.................................................................................................................................... 675
      1. Estructurados como derechos personales 675
      2. Organizados como derechos reales 676
      3. Régimen jurídico plural 676
      4. Quid de la resolución de dominio sobre el lote 677
    3. Situación de los conjuntos inmobiliarios en sentido estricto con la entrada en vigor del Código Civil y Comercial.................................................................................................................................... 677
      1. Alcances de la adecuación de los conjuntos preexistentes a

la propiedad horizontal....................................................................................................................... 677

  1. Conjuntos inmobiliarios constituidos con posterioridad a la entrada en vigor del Código Civil y Comercial................................................................................................................... 680

 

  1. Contrato de fideicomiso como vehículo de emprendimientos inmo- biliarios.................................................................................................................................... 680
    1. Generalidades 680
    2. Hipótesis de conexidad contractual 681
    3. Patrimonio de afectación 682
    4. Fiduciante 683
    5. Fiduciario 683
    6. Beneficiario 688
    7. El fideicomiso y las ineficacias concursales 689
    8. Liquidación 689
  2. Contrato de obra y protección del consumidor 690
    1. Calificación como contrato de consumo 690
    2. Obras deficientes 690
    3. Responsabilidad del director de la obra 692
  3. Aseguramientos en los desarrollos inmobiliarios para el consumo 692
    1. Generalidades 692
    2. Constructor asegurado 695
    3. Seguro de incendio 698
    4. Seguro contra robo 702
  1. Comercialización de inmuebles 703
    1. Información y aspectos publicitarios en la comercialización 703
      1. Fundamento y proyecciones 703
      2. Obligación del proveedor 704
      3. Insatisfacción del deber de información y vicio de la

voluntad....................................................................................................................... 704

  1. Forma 705
  2. Publicidad engañosa 705
  3. Hipótesis de inejecución del deber de información 705
  4. Reclamaciones improcedentes 708
  5. Alcances del deber de responder 708
  6. Trato digno y equitativo en materia inmobiliaria 709
  7. Intermediación en negocios inmobiliarios 710
    1. Alcances del derecho de consumo 710
    2. Corretaje 710
    3. Autorización de venta 711
    4. Reserva 719
    5. Seña 722
    6. Contrato para persona a designar (la denominada “compra

en comisión”)....................................................................................................................... 725

 

  1. Formación progresiva del contrato: tratativas y oferta 727
    1. Gravitación del deber de información en las tratativas 727
    2. Pauta de conducta 728
    3. Proyectos inmobiliarios no concretados 728
    4. Efectos de la publicidad 729
    5. Responsabilidad precontractual 730
  2. Contratos por adhesión. Cláusulas abusivas y su casuística 731
    1. Concepto 731
    2. Interpretación en favor del consumidor adherente 731
    3. ¿Presunción de ignorancia “legítima”? 732
    4. Cláusulas abusivas 732
  3. Implicancias de la conexidad en la contratación inmobiliaria de consumo.................................................................................................................................... 736
  4. Contratación celebrada fuera de los establecimientos. Contratos a distancia.................................................................................................................................... 737
  5. Boleto de compraventa 737
    1. Naturaleza jurídica 737
    2. Régimen jurídico 739
    3. Recibo de posesión y vicios aparentes 744
    4. Resolución 744
    5. Cesión 748
  6. Designación, función y responsabilidad del escribano intervi-

niente........................................................................................................................................ 753

  1. Naturaleza de la función notarial 753
  2. Importancia de la función notarial 755
  3. Fe pública notarial 756
  4. Algunos deberes de conducta 758
  5. La tarea documentadora del escribano 760
  6. El escribano no está alcanzado por el derecho de consumo 760
  7. Designación para autorizar el acto 760
  8. Responsabilidad del escribano 763
  9. Financiamiento al consumidor. Garantías 784
    1. Operaciones de crédito 784
    2. Pagaré de consumo 788
    3. Créditos UVA 799
    4. Cooperativa de vivienda 802
    5. Círculo de ahorro 803
    6. Fideicomiso en garantía 804
    7. Sale and lease back 805

 

  1. Movilización del crédito hipotecario 806
  1. Contratos inmobiliarios de consumo: aspectos especiales 811
    1. Compraventa inmobiliaria 811
      1. Generalidades 811
    2. Fideicomiso: posiciones del beneficiario y del fideicomisario consu- midores.................................................................................................................................... 817
    3. Leasing: regulación especial para el tomador consumidor 818
      1. Generalidades 818
      2. Situación jurídica del tomador 819
    4. Locatario consumidor 822
    5. Contratos fuente de derechos reales de garantía 822
  2. Situaciones jurídico reales derivadas 824
    1. Relaciones jurídicas de consumo en el marco del derecho real de condominio y ante el consorcio de hecho y el derecho real de propiedad horizontal.................................................................................................................................... 824
      1. Consorcio de hecho 824
      2. El consorcio consumidor 825
      3. Administrador 825
    2. Relaciones jurídicas de consumo ante los conjuntos inmobiliarios

como especie........................................................................................................................................ 829

  1. Generalidades 829
  2. Relación entre el administrador y los propietarios 829
  3. Expensas 830
  4. El consorcio y la seguridad de los habitantes 830
  5. Relación entre los propietarios y el prestador de servicio de vigilancia................................................................................................................... 830
  6. Relaciones jurídicas de consumo en el tiempo compartido 830
    1. Contrato de consumo 830
    2. Violación del deber de información 831
    3. Deber de responder del administrador 831
    4. Alcances de la responsabilidad del art. 40 de la ley 24.240 832
    5. Responsabilidad por apariencia 832
    6. Nulidad de la cláusula que prorroga la competencia 832
  7. Relaciones jurídicas de consumo en el cementerio privado 833
  1. Otras tutelas del consumidor inmobiliario 833
    1. Alcances del deber de prevenir los daños 833
      1. Funciones de la responsabilidad civil 833
      2. Finalidad de la prevención 834
      3. Exigencia de conducta antijurídica 834

 

  1. Sujetos que deben prevenir 834
  2. Articulación procesal 835
  3. Casuística 835
  4. Tutela del crédito: régimen especial del deber de responder por los

daños causados al consumidor........................................................................................................................................ 837

  1. Facultades del consumidor ante el incumplimiento del pro- veedor................................................................................................................... 837
  2. Supuestos de responsabilidad “solidaria” (art. 40, ley

24.240). ......................................................................                                                                                                                       839

  1. Daño directo 843
  2. Sanción pecuniaria disuasiva 844
    1. Generalidades 844
    2. No basta con el mero incumplimiento 846
    3. Es preciso que medie una conducta subjetivamente repro-

chable....................................................................................................................... 846

  1. Quid de la necesidad de que medie daño para su imposición 847
  2. Gravitación de la obligación de seguridad 848
  3. Estatuto particular de la obligación de saneamiento: vicios ocultos 849
    1. El art. 18 de la ley 24.240 también es aplicable a inmuebles 849
    2. Intrascendencia de la cognoscibilidad del vicio por el con-

sumidor....................................................................................................................... 849

  1. Subsistencia del reclamo de daños 850
  2. Casuística 850
  1. Solución de controversias 851
    1. Principios 851
      1. Proceso 851
      2. Beneficio de gratuidad 855
      3. Prueba 864
      4. Representación procesal 867
    2. Mediación 867
      1. Finalidad 867
      2. Interacciones con las conciliaciones administrativas 868
      3. Las asociaciones de consumidores no deben cumplir con la mediación prejudicial................................................................................................................... 869
      4. Las asociaciones de consumidores deben satisfacer la

mediación prejudicial....................................................................................................................... 870

  1. Insatisfacción de lo acordado y daños punitivos 872
  2. Procesos administrativos 872
    1. Competencia para determinar el procedimiento 872

 

  1. Inobservancia del procedimiento............................................................ 872
  2. Difusión de la sanción.................................................................................... 873
  3. Necesidad de integrar el monto de la multa para recurrirla..... 874
  4. Sustanciación del recurso contra la decisión administrativa..... 875
  5. Innecesariedad de acreditar un perjuicio............................................. 875
  6. Independencia con la acción civil............................................................ 876
  7. Multas revocadas o disminuidas.............................................................. 876
  8. Multa por inasistencia a la conciliación................................................. 877
  9. Prescripción.......................................................................................................... 878
  10. Tutela judicial colectiva............................................................................................. 878
    1. Improcedencia de transformación de una acción individual

en una colectiva.................................................................................... 878

  1. Acción colectiva................................................................................................. 879
  2. Arbitraje de consumo..................................................................................... 884